Qualora la rendita sia data da canoni di locazione di beni comuni, nasce in capo al singolo condomino un credito in misura corrispondente alla rispettiva quota millesimale. (Cass. II sez., ordinanza n. 3043 del 9 febbraio 2021)

La vicenda. Nel condominio le deliberazioni dell’assemblea avevano suddiviso le rendite derivanti dai canoni di locazione in compensazione degli importi dovuti a titolo di contributi da ciascun condomino in ragione dei millesimi di proprietà.  A seguito di ciò, la condomina contestava di essersi vista attribuire i proventi (delle locazioni del lastrico di copertura di un edificio in condominio, concesso in uso a diverse compagnie telefoniche per ubicarvi impianti ripetitori dei segnali audio) solo in relazione a quanto detratto per far fronte alle spese, con violazione dei criteri legali di riparto. Da questa arbitraria imputazione sarebbe, a suo dire, derivato il debito intimato alla stessa in sede monitoria, altrimenti insussistente. Per le ragioni esposte, la condomina impugnava le delibere assembleari in questione, ritenendole invalide per contrasto alle norme in tema di ripartizione spese condominiali, a partire dall’art. 1123 c.c. Sia in primo che in secondo grado, i giudici del merito rigettavano l’impugnazione ritenendo non fondate le doglianze della condomina. Difatti, secondo i giudicanti, le delibere impugnate erano state assunte all’unanimità, decidendo l’assemblea di “imputare i canoni di locazione delle antenne telefoniche a parziale copertura dei costi di gestione condominiale”. Oltre a ciò, le delibere prendevano in considerazione il regolamento di condominio laddove disponeva che “l’assemblea ordinaria delibera sulla erogazione dei sopravanzi della gestione e delle eventuali rendite dei beni comuni”.

Le contestazioni. Avverso il provvedimento in esame, la condomina proponeva ricorso in cassazione ribadendo la necessità di ripartire i proventi secondo i criteri di cui all’art. 1123 c.c. ed ipotizzando che le entrate derivanti dalle locazioni dei lastrici alle compagnie telefoniche dovevano essere state utilizzate per il pagamento di spese condominiali alle quali la condomina non era tenuta. Oltre a ciò, la condomina lamentava l’illegittimità di una delibera che senza l’unanimità dei condomini ripartisce le entrate condominiali in misura non proporzionale ai millesimi.

La decisione dell’assemblea sulla rendita dei canoni di locazione. Secondo la S.C. I art. 1135, comma 1, n. 3), c.c., attribuisce all’assemblea la competenza non solo all’approvazione del rendiconto, ma anche all’impiego del residuo attivo della gestione. Di tale eventuale saldo attivo, pur riferibile ai singoli condomini, l’assemblea può perciò disporre a maggioranza per finalità condominiali, non potendosi ammettere il sindacato di legittimità dell’autorità giudiziaria sul merito delle delibere assembleari inerenti all’impiego dell’attivo di gestione. Tuttavia, precisa la S.C., ove, come nella specie, la rendita provenga dai canoni di locazione di parti comuni, insorge in capo a ciascun condomino un credito corrispondente alla rispettiva quota millesimale. Detto ciò, non è causa di invalidità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto la circostanza che in essa si provveda all’impiego degli eventuali attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi (Cass. Sez. 2, 07/07/1999, n. 7067; Cass. Sez. 2, 28/08/1997, n. 8167; Cass. Sez. 2, 25/11/1975, n. 3936).

Principio di diritto. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la S.C. ha enunciato il seguente principio di diritto: “In tema di condominio negli edifici, non è causa di invalidità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore la circostanza che in essa si provveda all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi, non pregiudicando tale decisione, espressione del potere discrezionale dell’assemblea, né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito degli oneri di contribuzione alle spese”.

In conclusione, il ricorso della condomina è stato dichiarato inammissibile.