Con un solo stabile attività occasionale per l’amministratore
L’inquadramento reddituale dell’attività svolta dal condomino che amministra il proprio condominio (tra l’altro, in questo caso non sono richiesti i requisiti di formazione) è un problema aperto.
Se l’attività viene esercitata in maniera sistematica, abituale e organizzata il reddito è sicuramente inquadrabile come lavoro autonomo con obbligo quindi di apertura della partita Iva, ma nel caso esaminato dell’amministratore-condomino all’attività posta in essere mancano tutte e tre queste caratteristiche. Solo se si gestiscono più condomìni l’attività può essere classificata in tale categoria reddituale.
Neppure gli elementi che caratterizzano il reddito da lavoro dipendente sono presenti all’interno dell’attività posta in essere da chi amministra solo ed esclusivamente il proprio condominio. Infatti l’attività non viene svolta alle dipendendenze e sotto la direzione di altri con il rispetto di un determinato orario di lavoro per una retribuzione erogata periodicamente anche se predeterminata.
I co.co.co.
L’attività potrebbe quindi rientrare nell’ambito dei redditi considerati assimilati a quelli di lavoro dipendente. L’articolo 50 del Tuir ne riporta un elenco tassativo, tra i quali non compare esplicitamente l’attività di amministratore di condominio, che potrebbe però essere attratta in termini di rapporti di collaborazione aventi ad oggetto prestazioni di attività svolte senza vincolo di subordinazione a favore di un determinato soggetto nel quadro di un rapporto unitario e continuativo senza impiego di mezzi organizzati e con retribuzione periodica prestabilita (e obblighi pesanti con l’Inps).
Gli elementi che caratterizzano questi contratti di co.co.co. sono da ricercare nell’autonomia del prestatore, nella natura personale della prestazione, nella continuità della prestazione e nel coordinamento organizzativo del committente. Con riferimento a quest’ultima caratteristica, la legge 81/2017 ( Jobs act degli autonomi), evidenzia come l’aspetto della collaborazione coordinata sussista tutte le volte in cui, nonostate le parti abbiano stabilito di comune accordo le modalità di coordinamento della prestazione, al collaboratore resta la libertà di organizzare la propria attività. Ma nel caso dell’amministratore del proprio condominio sono presenti solo alcune delle caratteristiche enunciate. Per esempio, la continuità della prestazione intesa come costanza nel tempo della collaborazione svincolata dal raggiungimento di obiettivi, mal si coniuga con l’attività di chi amministra l’unico condominio rappresentato dallo stabile nel quale riveste la qualifica anche di condomino.
Prestazione occasionale
La mancanza di continuità può far quindi pensare ad un’attività occasionale per il prestatore, intesa come attività posta in esser in modo saltuario e di ridotta entità.
Non è semplice definire l’occasionalità della prestazione, ma tale caratteristica è alla base di due tipologie contrattuali: il contratto di lavoro occasionale disciplinato dall’articolo 2222 del Codice civile che si identifica nel contratto d’opera e il nuovo contratto «occasionale» introdotto dall’articolo 54-bis del Dl 50/2017 che ha legiferato i cosiddetti “nuovi voucher”. Ma il condominio, avendo una soggettività giuridica autonoma ed essendo un soggetto fiscale titolare di un codice fiscale, può utilizzare solo il contratto “Presto” e non il “Libretto Famiglia” dedicato alle persone fisiche (privati cittadini). Si ricorda che il contratto “ Presto” può essere utilizzato per un massimo di 280 ore annue, da parte di utilizzatori che hanno alle proprie dipendenze fino a 5 dipendenti a tempo indeterminato, rispettando deteminati parametri economici nel corso di un anno civile: 5.000 euro per ciascun prestatore (amministratore) con riferimento alla totalità degli utilizzatori, ma nel limite di 2.500 per le prestazioni complessivamente rese da ogni prestatore in favore del medesimo utilizzatore (che nel nostro caso è l’unico condominio di cui è amministratore); 5.000 euro per ciascun utilizzatore (condominio) con riferimento alla totalità dei prestatori che possono essere rappresentati non solo dal condomino amministratore ma anche da altri soggetti che svolgono occasionalmente prestazioni per il condominio.
Nessun limite di ore e costi, invece, nel contratto d’opera previsto dal Codice civile all’articolo 2222 (che sfugge alla contribuzione Inps): l’opera occasionale si caratterizza anche dall’assenza di vincoli di orario, dalla libertà nella scelta delle modalità tecniche di esecuzione del lavoro da parte del prestatore, dalla mancanza di impiego di mezzi organizzativi in quanto il prestatore riceve un unico incarico anche se per il suo espletamento deve porre in essere una serie di atti in un determinato periodo di tempo; tutti aspetti che possono essere considerati presenti durante l’esercizio dell’incarico di amministratore da parte del condomino che amministra esclusivamente lo stabile di cui è anche condomino.
di Alessandro Notari
fonte il sole24ore