Sentenze

Sentenza del Tribunale di Palermo – Sezione Seconda Civile Su: Compenso dell’Amministratore all’Atto dell’Accettazione della Nomina e del Rinnovo Incarico e Nullità

11 Gennaio 2019Programmazione Sentenze Senza categoria

Si segnala all’attenzione degli associati una recente sentenza, resa dal Tribunale di Palermo, Sezione seconda civile, pubblicata il 9 febbraio 2018.

La questione di fatto, agitata innanzi la Curia palermitana, faceva riferimento alla previsione normativa, dettata dall’art. 1129, comma 14, del codice civile, la quale prevede che l’amministratore condominiale, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente – a pena di nullità della nomina stessa – l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Come noto, nella pratica quotidiana, l’amministratore condominiale, tanto in sede di prima nomina assembleare, quanto in sede di mero rinnovo dell’incarico gestorio, si limita a far pervenire, in assemblea, un proprio preventivo, ove indicare le singole voci costituenti, nel loro complesso, l’esatto importo del compenso professionale dovuto.

La costante interpretazione giurisprudenziale della norma riferita, in verità, si è appiattita sulla lettura della stessa in termini di nullità della delibera assembleare condominiale di prima nomina o conferma dell’amministratore; ciò sul presupposto implicito del riferimento dell’art. 1129 c.c. alla delibera assembleare, considerata strumento necessario per la conclusione dell’accordo contrattuale di mandato tra le parti.

A maggior riprova dei superiori assunti, si può citare l’autorità delle numerose decisioni rese – e solo tra le più recenti – dai Tribunali di Udine in data 12 novembre 2018, Milano il 3 aprile 2016, Roma il 15 giugno 2016, Massa il 6 novembre 2017 e da quello di Perugia il 24 marzo 2015.

Ora, però, con la sentenza resa dal Giudice di Palermo vengono evidenziati taluni profili di grave criticità generati dalla opzione ermeneutica dominante. Esaminiamoli, cogliendo, in tal modo, l’interesse e la rilevanza del precedente palermitano:

La norma dettata dall’art. 1129, comma 14, del codice civile, in prima battuta, fa riferimento – dal lato soggettivo – all’amministratore condominiale e non all’assemblea; la norma de qua, infatti, nulla dice dell’assemblea condominiale, limitandosi a ricordare la sanzione della nullità della nomina, qualora il novello amministratore non abbia analiticamente indicato la misura del proprio compenso;
In seconda battuta, ancora, la Curia palermitana correttamente ricorda come il momento della conclusione del rapporto contrattuale tra le parti possa essere distinto – e successivo – rispetto alla data della deliberazione assembleare; cosa, anzi, del tutto evidente nei casi di prima nomina, ove in sede assembleare nessuno dei candidati sarà fisicamente presente. In tal caso, infatti, l’assemblea, dopo aver esaminato i “preventivi” (rectius: le proposte) offerti, procederà a deliberare accettando quella ritenuta migliore e, solo successivamente, quando il soggetto nominato avrà avuto compiuta scienza dell’avvenuta deliberazione, si darà corso alla definizione e perfezionamento concreto della vicenda contrattuale. E’ dunque ovvio, che solo in tale successivo momento la disposizione normativa de qua troverà concreta applicazione, sanzionandosi la nullità della nomina per l’eventuale obliterazione della richiesta analiticità nell’indicazione analitica della misura del compenso.
Ad ulteriore riprova della bontà del ragionamento supra illustrato, si consideri un ulteriore elemento.

La norma più volte citata, infatti, fa riferimento al “compenso dovuto”, non a quello “pattuito o preventivato”; ciò significa, evidentemente, che il momento temporale cui fare riferimento per l’eventuale sanzione di nullità dell’accordo perfezionato tra le parti sia successivo alla data di deliberazione.

Poiché, infatti, solo una volta che l’intero procedimento stipulativo sia stato completato si potrà – a ragione – parlare di compenso dovuto, poiché, nella precedente fase della valutazione in sede assembleare delle singole proposte, si potrà discutere di compenso richiesto ma, appunto, non ancora tecnicamente dovuto.

Dunque, a parere del giudice palermitano, ogni qual volta il perfezionamento del rapporto contrattuale tra l’ente condominiale ed il novello amministratore sia temporalmente collocato in un momento posteriore rispetto alla data di deliberazione assembleare, l’obbligo normativo imposto dall’art. 1129, comma 14, c.c. troverà concreta applicazione, sanzionandosi la nullità dell’avvenuta nomina, ma non producendosi alcuna conseguenza sulla validità della delibera assembleare condominiale precedente alla stipulazione stessa.

Infatti, nel caso concreto oggetto del giudizio palermitano, la domanda, avanzata da un condomino e diretta alla declaratoria di nullità della delibera di nomina del nuovo amministratore è stata rigettata, chiarendo correttamente il Decidente come la sanzione richiesta avrebbe dovuto, eventualmente, essere comminata dimostrando la mancata indicazione analitica delle voci del compenso in relazione al momento successivo di avvenuto perfezionamento del rapporto contrattuale di mandato.

Si avrà, certamente, ancora modo di tornare a meditare, riflettere ed ulteriormente approfondire la questione, stante la sua indubbia rilevanza pratica – oltre che teorica – magari organizzando un ciclo di convegni o seminari sul punto.

Palermo / Roma, addì 10.01.2019.

Avvocato Giancarlo Sciortino

Presidente Nazionale Centro Studi Giuridici ASSIAC

Non si può impugnare il decreto di nomina giudiziaria dell’amministratore

28 Novembre 2017Programmazione Condominio Sentenze

La sentenza della Cassazione numero 27165 del 16 novembre 2017 ribadisce un importante principio in materia di diritto condominiale.
Nel caso in oggetto un condomino aveva richiesto al Tribunale, con decreto ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile, la nomina di una amministratore per il proprio stabile.
Tale norma afferma che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
Secondo il ricorrente, infatti, il proprio condominio era parte, insieme ad altri due, di un supercondominio ed egli domandava la nomina di un amministratore esclusivo per il proprio stabile dato che l’amministratore del supercondominio si rifiutava di convocare l’assemblea.
Il Giudice, tuttavia, rigettava tale domanda affermando come lo stabile in oggetto faceva parte di un unico condominio formato da più edifici ed avesse già un amministratore; secondo il Giudice, quindi, il ricorrente avrebbe dovuto (al massimo) ottenere lo scioglimento del supercondominio e procedere in seguito alla nomina di un amministratore per il proprio palazzo.
Alla luce di tale esito, il ricorrente agiva in Cassazione, chiedendo una revisione della sentenza della Corte d’Appello sulla base di molteplici asserite violazioni delle norme vigenti in materia di comunione e condominio.
La Cassazione, tuttavia, non accoglieva le difese del ricorrente e dichiarava inammissibile il ricorso depositato.
Secondo la Suprema Corte, infatti, era inammissibile il ricorso per Cassazione – ai sensi dell’articolo 111 della Costituzione – avverso un decreto con il quale la Corte d’Appello provvede su un ricorso per nomina giudiziale dell’amministratore (articolo 1129 del Codice Civile) e ciò in conseguenza della carenza di attitudine al giudicato di tale provvedimento.
Tale ricorso, difatti, può essere utilizzato solo per domandare una nomina ove il condominio sia sprovvisto di amministratore, e non anche per risolvere problemi di gestione o conflittualità con il corrente mandatario.
La risoluzione di tali conflitti, continuava la Suprema Corte, doveva essere effettuata in sede di assemblea di condominio o in sede giudiziale con le forme dell’articolo 1137 del Codice Civile.
Il suddetto articolo prevede infatti al secondo comma che “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti” conferendo ai condomini uno strumento per azionare una tutela giudiziale a risoluzione di conflitti condominiali in merito alla invalidità delle delibere.
In buona sostanza, quindi, l’ordinamento consente di agire con la procedura dell’articolo 1129 solo se il palazzo, pur avendo i requisiti, non ha provveduto a nominare un amministratore.
Qualora, invece, sorgano problemi di gestione, conflitti con l’amministratore corrente o incertezza sulla configurabilità di un unico condominio o di condomini separati e autonomi, non potrà essere utilizzata la procedura dell’articolo 1129, potendo il condomino agire in assemblea (ad esempio domandando il voto su una questione controversa) o ricorrendo ai sensi dell’articolo 1137 avverso una delibera assembleare.
Alla luce di quanto riportato, quindi, la Corte dichiarava il ricorso inammissibile e condannava il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio.

Edoardo Valentino

Fonte sole24ore

Mediazione in condominio: non si applica nelle controversie con i terzi

1 Ottobre 2017Programmazione Condominio Sentenze

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Taranto, 1^ sezione civile, in composizione monocratica, persona del Giudice Onorario, avv. Lucia Santoro, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 1148/2013 R.G., avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo n. 1363/12 in materia di appalto di opere private

tra

CONDOMINIO — in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Taranto, via Romagna 41, presso lo studio dell’avv. Salvatore Colella, che lo rappresenta e difende, giusta mandato a margine dell’atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo

attore opponente

IMPRESA EDILE — in persona dell’amministratore e legale rappresentante pro tempore, sig. V.B., elettivamente domiciliata in Taranto, via Caduti di Nassiriya 19, presso lo studio dell’avv. Carmela Solidoro, che la rappresenta e difende, giuda mandato a margine del ricorso per decreto ingiuntivo

convenuta opposta

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Il Condominio, in persona dell’amministratore, S.M., ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1363/12 emesso il 13.12.2012, con cui questo Tribunale gli ha ingiunto di pagare in favore dell’Impresa Edile — la somma di Euro 11.577,81 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo e spese del procedimento, a titolo di corrispettivo pattuito per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria affidati in appalto alla società ricorrente, e precisamente per il saldo parziale della fattura n. (…) del 10.6.2011 e per il saldo totale della fattura n. (…) del 26.7.2011, in relazione alle opere realizzate e materiali forniti come da S.A.L. n. 3 al 12.5.2011.

A sostegno dell’opposizione l’attore ha eccepito unicamente l’improponibilità e/o improcedibilità della domanda, invocando l’art. 12 del contratto d’appalto sottoscritto dalle parti il 20.1.2011, secondo cui “per qualsiasi controversia che dovesse derivare dalla esecuzione del presente contratto sarà competente il foro di Taranto, previo tentativo obbligatorio previsto ex D.L. n. 28 del 2010”;

Costituitasi in giudizio, la società convenuta ha eccepito la evidente finalità dilatoria e la conseguente temerarietà della proposta opposizione, in quanto spiegata in assenza di qualsivoglia disconoscimento e/o contestazione del credito azionato, ma anche l’infondatezza nell’unico motivo enunciato, stante l’inapplicabilità dell’invocata condizione di procedibilità alla fattispecie, instando per la conferma del decreto ingiuntivo e per il risarcimento danni ex art. 96 c.p.c..

Concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, in assenza di istanze istruttorie, la causa è stata introitata per la decisione sulle conclusioni in epigrafe riportate, con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c..

L’opposizione è infondata e, come tale, va rigettata con ogni conseguente statuizione di legge.

Il debitore ingiunto non ha enunciato di fatto alcun motivo di opposizione, inerente la legittimità e/o la sussistenza del credito azionato, ma lamenta il mancato esperimento del tentativo di mediazione, pena la conseguente improponibilità e/o improcedibilità della domanda proposta in sede monitoria, e nel contempo, conclude chiedendo che venga assegnato a parte opposta un termine per avviare il procedimento di mediazione, senza eccepire nel merito alcun fatto estintivo e/o modificativo del diritto della parte istante all’adempimento dell’obbligazione nascente dal titolo contrattuale allegato.

L’applicabilità alla fattispecie della dedotta condizione di procedibilità è da escludersi per diversi ordini di ragioni.

Intanto, la materia del contendere non rientra tra quelle per le quali l’art. 5 D.Lgs. n. 28 del 2010 prevede il preventivo ed obbligatorio esperimento della procedura di mediazione, posto che per le controversie in materia di condominio, ai sensi dell’art. 5, comma 1 D.Lgs. n. 28 del 2010 (anche nella formulazione applicabile ratione temporis) si intendono quelle derivanti dalla violazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. 61-72 delle disposizioni attuative c.c., restando escluse le controversie in cui il condominio venga a contrapporsi ad un soggetto terzo, come l’appaltatore nell’ambito di lite insorta a seguito di stipula di un contratto di appalto di lavori condominiali.

Non solo, ma il comma 4 del citato articolo 5, esclude espressamente l’applicabilità del comma 1 (dichiarato incostituzionale della Corte Costituzionale con sentenza n. 272 del 6.12.2012 ed oggi sostituito dal comma 1 bis) ai procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione.

Peraltro, anche laddove si voglia sostenere, superando il dettato di legge, l’obbligatorietà della mediazione, ponendola come condizione di procedibilità, in virtù della richiamata disposizione pattizia, in considerazione della sostanziale deroga a norme imperative, questo tribunale non può che condividere l’orientamento interpretativo della giurisprudenza di merito, secondo cui la clausola contrattuale conciliativa, la quale statuisce l’obbligo del preventivo tentativo di conciliazione prima di adire l’autorità giudiziaria, è inefficace qualora sia carente dell’espressa sanzione di improcedibilità.

Invero, in caso analogo, ma per materia contemplata tra le quelle soggette alla mediazione obbligatoria, il giudicante ha rilevato, in punto di diritto, l’enorme discrasia tra l’obbligo contrattuale e la statuizione legale, asserendo che “altro è infatti la previsione di un obbligo contrattuale, suscettibile di inadempimento, altro è invece la deroga pattizia alla giurisdizione. A sua volta, l’inderogabilità dell’obbligo, espressamente prevista nel contratto, si riverbera sull’ampiezza della vincolatività della pattuizione, rendendola massima, ma senza nulla dire a proposito della sanzione dell’obbligo inderogabile. Ne discende che la dedotta violazione della previsione contrattuale risulta astrattamente inidonea a riverberarsi sull’esito del giudizio. Infatti, ogni deroga all’esercizio del diritto costituzionale di agire in giudizio a tutela dei propri diritti soggettivi è insuscettibile sia di estensione analogica, sia di interpretazione estensiva, tant’è vero che persino le prescrizioni legali di obbligatorietà di un tentativo di conciliazione preventivo non danno luogo ad improcedibilità ove tale sanzione processuale non sia espressamente prevista” (cfr. T. Siena n. 172 del 3.4.2014).

Alla luce del richiamato orientamento, tenuto conto che nella fattispecie la deroga pattizia ha riguardato materia non soggetta alla mediazione obbligatoria, senza prevedere espressamente la sanzione di improcedibilità, ma soprattutto senza prevedere l’estensione della clausola all’azione in sede monitoria, che la legge esclude dall’applicabilità del preventivo esperimento della mediazione, anche obbligatoria, deve concludersi per l’inefficacia della clausola contrattuale invocata dall’opponente a sostegno dell’opposizione, restando assorbita di fatto ogni altra questione.

Non risulta poi chiaro, dalle conclusioni rassegnate dal condominio opponente, se il richiamo alla clausola contrattuale, ai fini della declaratoria di improcedibilità e conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto, dovesse intendersi esteso al giudizio di opposizione, laddove si chiede di assegnare a parte opposta il termine per l’attivazione della procedura di mediazione.

Anche sotto tale profilo e sempre a volerne sostenere l’obbligatorietà nel caso di specie, soccorre il principio espresso dalla Corte di Cassazione, intervenuta a comporre il contrasto creatosi nell’interpretazione giurisprudenziale di merito, secondo cui “è sull’opponente che deve gravare l’onere della mediazione obbligatoria” (cfr. Cass. civ. III sez. 3.12.2015 n. 24629).

La Suprema Corte, nella citata pronuncia, ha infatti chiarito che “la disposizione di cui all’art. 5 D.Lgs. n. 28 del 2010, di non facile lettura, deve essere interpretata conformemente alla sua ratio. La norma è stata costruita in forma deflattiva e, pertanto, va interpretata alla luce del principio costituzionale del ragionevole processo e, dunque, dell’efficienza processuale. In questa prospettiva la norma, attraverso il meccanismo della mediazione obbligatoria, mira – per così dire – a rendere il processo la extrema ratio … Quindi, l’onere di esperire il tentativo di mediazione deve allocarsi presso la parte che ha interesse al processo e ha il potere di iniziare il processo. Nel procedimento per decreto ingiuntivo cui segue l’opposizione, la difficoltà di individuare il portatore dell’onere deriva dal fatto che si verifica una inversione logica tra rapporto sostanziale e rapporto processuale, nel senso che il creditore del rapporto sostanziale diventa l’opposto nel giudizio di opposizione. Questo può portare ad un errato automatismo logico per cui si individua nel titolare del rapporto sostanziale la parte sulla quale grava l’onere. Ma in realtà – avendo come guida il criterio ermeneutico dell’interesse e del potere di introdurre il giudizio di cognizione – la soluzione deve essere quella opposta. Invero, attraverso il decreto ingiuntivo, l’attore ha scelto la linea deflattiva coerente con la logica dell’efficienza processuale e della ragionevole durata del processo. E ‘ l’opponente che ha il potere e l’interesse di introdurre il giudizio di merito …. ed è dunque sull’opponente che deve gravare l’onere della mediazione obbligatoria perché è l’opponente che intende precludere la via breve per percorrere la via lunga. La diversa soluzione sarebbe palesemente irrazionale perché premierebbe la passività dell’opponente e accrescerebbe gli oneri della parte creditrice. Del resto, non si vede a quale logica di efficienza risponda una interpretazione che accolli al creditore del decreto ingiuntivo l’onere di effettuare il tentativo di mediazione quando ancora non si sa se ci sarà opposizione allo stesso decreto ingiuntivo. E’, dunque, l’opponente ad aver interesse ad avviare il procedimento di mediazione pena il consolidamento degli effetti del decreto ingiuntivo ex art. 653 c.p.c.”.

L’improcedibilità eccepita da parte opponente non risulta pertanto fondata neppure in relazione all’instaurato giudizio di cognizione, non ravvisandosi – per le ragioni di legittimità esaustivamente espresse con la richiamata sentenza – in capo alla creditrice opposta alcun onere a suo carico in ordine al preventivo esperimento del tentativo di mediazione né in sede monitoria né nella successiva fase di cognizione, in cui peraltro alcuna contestazione o fatti estintivi del credito sono stati dedotti dal condominio opponente.

L’opposizione va in conclusione rigettata, con conseguente statuizione di conferma del decreto ingiuntivo opposto, pronuncia che non potrà evidentemente riguardare l’eventuale sopravvenuto

parziale adempimento e le spese occorse, a seguito di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, non essendo fatti attinenti alla fase di cognizione, ma a quella di esecuzione.

Considerato che, nel procedimento di ingiunzione, la fase monitoria e quella di opposizione fanno parte di un unico processo e l’onere delle spese processuali, ivi comprese quelle del procedimento monitorio, è regolato in base all’esito finale del giudizio di opposizione ed alla complessiva valutazione del suo svolgimento (cfr. Cass. civ., sez. III 09.08.2007, n. 17469), le spese seguono la soccombenza e si liquidano, per la fase monitoria, come da decreto ingiuntivo e, per la fase dell’opposizione, come da dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. n. 55 del 2014, tenuto conto dell’attività effettivamente svolta e della natura della controversia.

Il dibattito giurisprudenziale sul tema non consente di delibare la richiesta risarcitoria per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., non essendo supportata da idonea prova quanto al dolo ed alla colpa grave nella proposizione dell’opposizione a decreto ingiuntivo, atteso che “la condanna per responsabilità processuale aggravata, per lite temeraria, quale sanzione dell’inosservanza del dovere di lealtà e probità cui ciascuna parte è tenuta non può derivare dal solo fatto della prospettazione di tesi giuridiche riconosciute errate dal giudice, occorrendo che l’altra parte deduca e dimostri nell’indicato comportamento dell’avversario la ricorrenza del dolo o della colpa grave, nel senso della consapevolezza, o dell’ignoranza, derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell’infondatezza delle suddette tesi” (cfr. Cass. civ. sez. III 30.06.10 n. 15629), tuttavia la totale carenza di contestazione del credito nel merito è condotta da valutare ai fini della liquidazione del compenso a carico del soccombente.

P.Q.M.

Il Tribunale di Taranto, 1^ sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario, avv. Lucia Santoro, definitivamente pronunziando sull’opposizione a decreto ingiuntivo, proposta dal Condominio in T., via L. di C. 16, in persona dell’amministratore pro tempore nei confronti dell’Impresa Edile “F.B. srl di A. e V.” in persona del legale rappresentante pro tempore, così dispone:

– rigetta l’opposizione e, per l’effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 1363/12 emesso dal Tribunale di Taranto il 13.12.2012, anche nella statuizione sulle spese;

– condanna il Condominio opponente alla refusione in favore della società opposta delle spese di giudizio, liquidate per la fase monitoria come da decreto ingiuntivo e per la fase dell’opposizione in complessivi Euro 2.156,50, per compensi, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, c.a. ed i.v.a. come per legge.

Così deciso in Taranto, il 31 luglio 2017. Depositata in Cancelleria il 22 agosto 2017.

Videosorveglianza

23 Settembre 2017Programmazione Condominio Sentenze

Le scale di un condominio e i pianerottoli delle scale condominiali non assolvono alla funzione di consentire l’esplicazione della vita privata al riparo da sguardi indiscreti, perché sono, in realtà, destinati all’uso di un numero indeterminato di soggetti e di conseguenza la tutela penalistica di cui all’art. 615 bis c.p. non si estende alle immagini eventualmente ivi riprese dalla telecamera di un condomino.
La quinta sez. penale della Corte di Cassazione con sentenza n. 34151 del 12 luglio 2017 è intervenuta in materia di privacy in ambito condominiale risolvendo in chiave interpretativa undelicata questione giuridica sorta a seguito dell’installazione di un impianto di videosorveglianza in un condominio.
Il caso di specie riguarda il condomino di uno stabile condiviso con una coppia di coniugi condannato in primo grado dal Tribunale di Palermo per il reato di cui all’art. 615 bis c.p. (interferenze illecite nella vita privata) per aver installato una telecamera sul muro del pianerottolo condominiale, nella parte contigua alla porta d’ingresso della propria abitazione, con cui inquadrava la porzione di pianerottolo prospiciente la porta suddetta, nonché “la rampa delle scale condominiali e una larga parte del pianerottolo condominiale”, in tal modo videoregistrando chiunque entrasse nel raggio d’azione della telecamera. Tale ricostruzione viene poi confutata in sede di appello dalla Corte di merito che assolve il condomino per insussistenza del fatto.
Naturalmente la controversia arriva in Cassazione e la Suprema Corte conferma la decisione della Corte di appello sostenendo che la telecamera non ha ripreso nessuno spazio privato del ricorrente avendo inquadrato solamente una parte del pianerottolo condominiale e la rampa delle scale. In particolare così come sostenuto dalla Corte di merito il pianerottolo condominiale non rientra nella nozione di privata dimora, di cui all’art. 614 c.p. (richiamato dall’art. 615 bis c.p.), e la telecamera in argomento puntata sulla rampa di scale poste accanto alla porta d’ingresso dell’imputato ha un raggio di ripresa che evidentemente interessa soltanto l’uscio di casa del ricorrente e parte del pianerottolo, tant’è che neppure la rampa di scale che porta al piano superiore viene completamente ripresa.
La Suprema Corte sostiene che l’art. 615 bis c.p. è funzionale alla tutela della sfera privata della persona che trova estrinsecazione nei luoghi indicati nell’art. 614 c.p.; vale a dire, nell’abitazione e nei luoghi di privata dimora, oltre nelle “appartenenze” di essi. Si tratta di nozioni che individuano una particolare relazione del soggetto con l’ambiente ove egli svolge la sua vita privata, in modo da sottrarla ad ingerenze esterne indipendentemente dalla sua presenza. Peraltro, proprio l’oggetto giuridico della tutela presuppone uno spazio fisico sottratto alle interferenze altrui, sia nel senso che altri non possano accedervi senza il consenso del titolare del diritto, sia nel senso che sia destinato a rimanere riservato ciò che avviene in quello spazio.
Le scale di un condominio e i pianerottoli delle scale condominiali non assolvono alla funzione di consentire l’esplicazione della vita privata al riparo da sguardi indiscreti, perché sono, in realtà, destinati all’uso di un numero indeterminato di soggetti e di conseguenza la tutela penalistica di cui all’art. 615 bis c.p. non si estende alle immagini eventualmente ivi riprese (in senso conforme ci sono diversi precedenti come Cass. n. 5591 del 10/11/2006; Cass. n. 37530 del 25/10/2006; Cass., n. 44701 del 29/10/2008).
Sebbene la presente decisione della Cassazione faccia riferimento nello specifico alla concreta configurabilità del reato di cui all’art. 615 bis del c.p. la materia non è affatto pacifica, poiché in tali ipotesi potrebbero comunque configurarsi delle violazioni della normativa in materia di protezione dei dati personali a prescindere dalla configurabilità dell’interferenza illecita nella vita privata ed il garante più volte si è espresso in modo non del tutto conforme alle decisioni della Suprema Corte.
Innanzitutto nello specifico settore della videosorveglianza in ambito privato assume una particolare rilevanza la videosorveglianza nei condomìni oggetto spesso di diverse richieste di chiarimenti al Garante privacy e di provvedimenti specifici della stessa Autorità.
Come è noto è consentito ai condomìni di installare videocamere, ma le riprese di aree condominiali, escluso i portoni o cancelli di ingresso, sono ammesse esclusivamente per preservare la sicurezza delle persone e la tutela dei beni da concrete situazioni di pericolo e, comunque, solo dopo aver verificato che altre misure non siano adeguate.
Nel caso, quindi, in cui il sistema di videosorveglianza sia installato dal condominio per controllare le aree comuni, devono essere adottate, in particolare, tutte le misure e le precauzioni previste dal Codice della privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza. Tra gli obblighi che valgono anche in ambito condominiale vi è quello di segnalare le telecamere con appositi cartelli, eventualmente avvalendosi del modello predisposto dal Garante. Le registrazioni possono essere conservate per un periodo limitato tendenzialmente non superiore alle 24-48 ore, anche in relazione a specifiche esigenze come alla chiusura di esercizi e uffici che hanno sede nel condominio o a periodi di festività. Per tempi di conservazione superiori ai sette giorni è comunque necessario presentare una verifica preliminare al Garante.
Naturalmente è consentita l’installazione di telecamere anche da parte di singoli condomini, purché queste non invadano la sfera privata degli altri condomini. Non è consentita, quindi, la ripresa di aree comuni o antistanti altre abitazioni. In tal caso, difatti, come chiarito dallo stesso provvedimento generale sulla videosorveglianza dell’8 aprile 2010 la disciplina del Codice privacy non trova applicazione qualora i dati non siano comunicati sistematicamente a terzi ovvero diffusi, risultando comunque necessaria l’adozione di cautele a tutela dei terzi (art. 5, comma 3, del Codice, che fa salve le disposizioni in tema di responsabilità civile e di sicurezza dei dati). In tali ipotesi il trattamento dei dati viene svolto per fini esclusivamente personali e vi possono rientrare, a titolo esemplificativo, strumenti di videosorveglianza idonei ad identificare coloro che si accingono ad entrare in luoghi privati (videocitofoni ovvero altre apparecchiature che rilevano immagini o suoni, anche tramite registrazione), oltre a sistemi di ripresa installati nei pressi di immobili privati ed all’interno di condomini e loro pertinenze (quali posti auto e box).
Benché non trovi applicazione la disciplina del Codice, al fine di evitare di incorrere proprio nel reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis c.p.), l’angolo visuale delle riprese deve essere comunque limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza (ad esempio antistanti l’accesso alla propria abitazione) escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, relativa ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) ovvero ad ambiti antistanti l’abitazione di altri condomini.
Ma la materia è destinata ad avere futuri sviluppi a seguito della sentenza della CGUE (11 dicembre 2014, causa C-212/13, František Ryneš c. Ú adpro ochranu osobních údaj).
Quest’ultima, nel fornire un’interpretazione autentica della nozione di “esercizio di attività a carattere esclusivamente personale o domestico” in relazione all’utilizzo da parte di una persona fisica di videocamere installate in corrispondenza della propria abitazione per proteggere i beni, la salute e la vita dei proprietari della medesima e tale tuttavia da sorvegliare anche lo spazio pubblico prospiciente, con registrazione continua delle immagini riprese, influenzerà le future determinazioni dell’Autorità, specie in merito all’individuazione delle ipotesi rientranti nella clausola di esclusione dal novero del trattamento di dati personali di cui all’art. 5, comma 3, del Codice.
Nel caso di specie, difatti, la Corte di Giustizia ha ritenuto che l’articolo 3, paragrafo 2, secondo trattino, della direttiva 95/46/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 24 ottobre 1995, relativa alla tutela delle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali, nonché alla libera circolazione di tali dati, dev’essere interpretato nel senso che l’utilizzo di un sistema di videocamera, che porta a una registrazione video delle persone immagazzinata in un dispositivo di registrazione continua quale un disco duro, installato da una persona fisica sulla sua abitazione familiare per proteggere i beni, la salute e la vita dei proprietari dell’abitazione, sistema che sorveglia parimenti lo spazio pubblico, non costituisce un trattamento dei dati effettuato per l’esercizio di attività a carattere esclusivamente personale o domestico, ai sensi di tale disposizione.
Secondo i giudici europei la nozione di “dati personali” che compare nella disposizione in esame, va interpretata conformemente alla definizione che figura nell’articolo 2, lettera a), della direttiva 95/46, “qualsiasi informazione concernente una persona fisica identificata o identificabile”. Per cui è considerata identificabile “la persona che può essere identificata, direttamente o indirettamente, in particolare mediante riferimento (…) ad uno o più elementi specifici caratteristici della sua identità fisica”. Di conseguenza, l’immagine di una persona registrata da una telecamera costituisce un dato personale ai sensi della disposizione menzionata nel punto precedente se e in quanto essa consente di identificare la persona interessata. Inoltre non v’è dubbio che un’attività di trattamento dati svolta attraverso un apparato di videosorveglianza che si estende, anche se solo parzialmente, allo spazio pubblico, non può essere considerata un’attività esclusivamente “personale o domestica”.
Probabilmente tale sentenza comporterà un aggiornamento del provvedimento generale in materia di videosorveglianza che potrà avvenire in concomitanza anche dei necessari adeguamenti dovuti all’entrata in vigore del Regolamento Europeo sulla protezione dei dati personali.
Fonte Altalex

Condominio: lastrico solare o terrazzo a livello sono sempre beni comuni

1 Settembre 2017Programmazione Condominio Sentenze

L’art. 1117 Cc, considera di proprietà comune dei singoli proprietari, e tanto a prescindere dall’eventuale godimento periodico del bene, <<tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2.le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche>>.

L’elencazione dei beni fornita dall’art. 1117 Cc non è esaustiva, atteso che i beni, quand’anche non espressamente menzionati, in ragione delle caratteristiche funzionali e strutturali possono comunque risultare comuni.

Ed invero, la caratteristica da prendere in considerazione al fine di stabilire la condominialità, o meno, dei beni non elencati nell’art. 1117 Cc, è quella strutturale rispetto all’edificio e, pertanto, occorre considerare il suo rapporto di dipendenza con il complesso immobiliare ovvero l’attitudine funzionale (anche solo potenziale) del medesimo bene, e ciò a prescindere dall’utilità particolare che può trarre dallo stesso il singolo condomino (Cfr.: Cass. n. 17556/2014).

Di recente la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20287, pubblicata in data 23 agosto 2017 (sotto allegata), con particolare riferimento alle terrazze a livello, è tornata sull’argomento, cassando la sentenza della Corte d’Appello di Napoli che aveva escluso la condominialità dell’anzidetto bene.

Terrazzo a livello: bene comune

La stessa premette come “l’art. 1117, n. 1, c.c. menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all’edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, mentre tale disposizione non fa espresso riferimento alle terrazze a livello, le quali, tuttavia, pur offrendo rispetto al lastrico utilità ulteriori, quali il comodo accesso e la possibilità di trattenersi, svolgono altresì le medesime funzioni di copertura dell’edificio e di protezione dagli agenti atmosferici, e devono perciò ritenersi di proprietà comune proprio ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., rimanendo attribuite in condominio ai proprietari delle singole unità immobiliari. Tale identità di funzione tra terrazza a livello e lastrico solare è, del, resto alla base della comune pacifica applicazione ad entrambi dell’art. 1126 c.c.“.

Ciò posto, precisa come “in mancanza di titolo attributivo di un siffatto uso esclusivo, ha vigore la regola generale del regime di comunione, dato che la superficie (della terrazza – lastrico solare) serve pur sempre a coprire i vani sottostanti dell’edificio condominiale, e che tale regime non è escluso dal solo fatto che dal bene uno o più comproprietari traggano utilità maggiori rispetto agli altri (così Cass. Sez. 2, 09/08/1999, n. 8532; Cass. Sez. 2, 21/05/1974, n. 1501)“.

Ecco che allora, conclude la Corte di Cassazione, la deroga alla presunzione di condominialità della terrazza a livello, con l’attribuzione della proprietà della stessa al singolo condomino, può derivare solo dal titolo, vale a dire da un atto di acquisto (vendita, usucapione, testamento, ecc.), fermo restando che “non è determinante considerare la terrazza a livello come pertinenza dell’appartamento da cui vi si accede, in quanto ciò supporrebbe l’autonomia ontologica della terrazza e l’esistenza del diritto reale su di essa, che consenta la sua destinazione al servizio dell’appartamento stesso, in difformità dall’attribuzione ex art. 1117 c.c., laddove, a norma dell’art. 819 c.c., la destinazione al servizio pertinenziale non pregiudica i diritti dei terzi, e quindi, non può pregiudicare i diritti dei condomini sulla cosa comune“.

Per completezza, vi è da riferire come – di recente – è stato affermato come più che di “presunzione” di condominialità del bene si dovrebbe parlare di riconoscimento legale della natura comune, sulla scorta del fatto che “quella prevista dall’art. 1117 c.c. non costituisce una presunzione in senso tecnico ma, piuttosto, l’attribuzione legale della natura comune ai beni elencati in tale norma” (Cass. n. 14809/2017), e che sono da considerarsi invalide le clausole – inserite negli atti di trasferimento delle singole unità immobiliari facenti parte di un condominio – di esclusione dalla vendita di alcune parti comuni dell’edificio condominiale (Cass. n. 20126/2017).

A cura dello studio Grammaldo Mazziotti

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Illegittima la nomina dell’Amministratore che non ha frequentato il corso di aggiornamento previsto dal DM 140/14

11 Settembre 2017Programmazione Condominio Sentenze

La mancanza di frequentazione del corso per amministratori di condominio di cui al decreto ministeriale n. 140 del 2014, entrato in vigore il 9 ottobre 2014, rende illegittima la nomina di amministratore di condominio nel senso che l’amministratore non potrà assumere incarichi per l’anno successivo a quello di regolare frequentazione dell’obbligo di aggiornamento che decorre dal 9 ottobre di ogni anno>>.

<<Quanto premesso, va osservato che il motivo unico di impugnazione della delibera è fondato sul mancato svolgimento della attività di frequentazione dei corsi obbligatori previsti dalla normativa da parte della società amministratrice e per essa dal suo legale rappresentante. Nel decreto ministeriale n 140 del 2014, entrato in vigore il 09 ottobre 2014, si legge che l’obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l’obbligo di aggiornamento /frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 al 09 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi; Seguendo questo meccanismo non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l’anno successivo. E’ pacifico in giurisprudenza che la mancanza di frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di Condominio nel senso che l’amministratore non potrà assumere incarichi per l’anno successivo e che la sua nomina sarebbe nulla>>.

Avv. Luigi Palmieri

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