Compete solo all’amministratore la gestione dell’appalto, anche nel contenzioso giudiziale
Il primo comma dell’articolo 1131 del Codice civile dispone che l’amministratore ha la rappresentanza dei singoli condòmini, ciascuno dei quali può rinunciare al rappresentante e agire in giudizio direttamente. Nel frattempo, però, sono stati profondamente rinnovati gli snodi fondamentali dell’organizzazione condominiale. I quattro registri condominiali ne certificano gli elementi soggettivi e oggettivi, nonché la gestione economica e lo stato patrimoniale; deve esserci un conto corrente intestato al condominio; il creditore non può più esigere immediatamente da ciascun condomino l’intera sua spettanza. Costantemente, aumenta l’area di pertinenza esclusiva degli organi condominiali.
Quando l’amministratore è legittimato ad agire
La giurisprudenza afferma la legittimazione passiva esclusiva dell’amministratore nei giudizi relativi alla impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea che abbiano ad oggetto un interesse comune dei condòmini (Cassazione 22952/2022; 29748/2017; 8286/2005; 14037/1999; 12379/1992; 8198/1990) e nelle cause di opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio (Cassazione 94424/ 2018; 22284/2010; Sezioni unite 23022 del 2005; Cassazione 16069/2004). Da tempo la giurisprudenza esclude che il singolo condomino possa attivare la polizza globale fabbricati e sempre più frequentemente è consentito ai condòmini di testimoniare nelle cause condominiali. Senza avere la personalità giuridica, il condominio si è guadagnato vasta area di competenze esclusive.
È l’amministratore che gestisce l’appalto
L’esempio migliore è dato dai pagamenti dovuti all’appaltatore. Si tratta di questione molto delicata, dato che non sfugge a nessuno che se ogni condomino è lasciato libero di procedere a suo piacimento l’amministratore non avrebbe nessuna possibilità di gestire il contratto d’appalto, graduando i pagamenti in relazione all’entità e alla bontà dell’esecuzione delle opere. Lo specifico problema ha trovato soluzione nella sentenza 9148/2008 delle Sezioni unite, laddove è stato precisato che «conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condòmini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno».
Dovrebbe quindi competere soltanto all’amministratore la gestione dell’appalto, anche nel contenzioso giudiziale, mentre il singolo condomino rimane coobbligato al pagamento. Tale soluzione risulta condivisa da altre e più recenti decisioni e si auspicano ulteriori conferme, all’insegna della nuova dimensione della gestione condominiale e del chiaro emergere di competenze degli organi condominiali, non soltanto specifiche ma anche esclusive.
Fonte Sole 24 ore