Compravendita: il condominio è tenuto a specificare la somma richiesta a quale periodo si riferisce

Incombe sul condominio l’onere di provare che la somma richiesta al nuovo acquirente di un immobile con il decreto ingiuntivo è inerente a spese dell’anno in corso o a quelle dell’anno precedente. Lo conferma il Tribunale di Grosseto con sentenza numero 14/2021).

I fatti
All’acquirente di un immobile, divenuto proprietario a seguito di una vendita forzosa, veniva ingiunto, con decreto, il pagamento di oneri condominiali riportati contabilmente nell’ultimo anno di bilancio. Il compratore proponeva opposizione al decreto ingiuntivo sostenendo di essere divenuto proprietario dopo l’emissione del decreto di trasferimento dell’immobile e che erano gli ex proprietari dell’immobile i debitori della maggior parte del debito maturato ante vendita essendo il credito portato nei bilanci risalente nel tempo.

Il condominio, dal suo canto, eccepiva che, non essendo il venditore più condomino, l’unico soggetto contro cui poter chiedere il decreto ingiuntivo fosse l’attuale proprietario che aveva comunque il diritto di rivalsa nei confronti del suo dante causa. In corso di causa le parti si erano accordate per il pagamento a carico dell’acquirente delle sole somme relative al periodo in cui era diventato proprietario.Il tribunale, pertanto, doveva accertare se l’originaria pretesa era fondata e verificare se, con la parte dei pagamenti eseguiti in corso di causa, il debito azionato si era estinto.

Il perfezionamento della vendita
Il Giudice ha precisato che una volta perfezionata la vendita di un immobile, l’alienante perde la qualità di condomino e, nei suoi riguardi, non può più trovare applicazione l’articolo 63 comma 1 Disposizioni di attuazione del Codice civile che prevede la possibilità, per l’amministratore di poter richiedere il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali.Ciò non vuol dire, però, che il venditore sia esonerato dal pagamento degli oneri maturati nel periodo in cui assumeva tale status e non ancora soddisfatti al momento della cessione dell’immobile perché tale norma non prevede che l’acquirente subentri nella posizione del venditore ma solamente che è obbligato solidalmente con quest’ultimo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

La responsabilità solidale
In tema di ripartizione delle spese condominiali tra acquirente e venditore in base all’articolo 63 citato si delinea, quindi, una responsabilità solidale non propter rem (legata alla cosa) ma autonoma in quanto costituita ex novo dalla legge con lo scopo di rafforzare l’aspettativa creditoria del condomino su cui incombe l’onere di provare l’inerenza delle spese all’anno in corso o a all’anno precedente al subentro dell’acquirente.Nella fattispecie in esame spettava al condominio dimostrare che i crediti richiesti erano limitati al biennio e non a tempi anteriori, cosa che non aveva effettuato e, per tale motivo, il tribunale aveva revocato il decreto ingiuntivo.Il condominio non recuperava, quindi, la parte del credito di competenza del venditore che avrebbe riscosso e avesse agito nei suoi confronti quando assumeva ancora lo status di condomino.