Il regime di cassa Iva in ambito condominiale

Nonostante il regime di Iva per cassa (cosiddetto cash accounting) non si applichi alle operazioni verso condomìni privi di partita Iva, in relazione alle prestazioni di servizi rese nei confronti di tali ultime entità è in realtà in ogni caso prevista l’esigibilità differita dell’imposta, senza che sia necessario esercitare l’opzione per detto regime.
Al riguardo, occorre premettere che, sebbene l’Iva in linea generale diventi esigibile nel momento stesso in cui si verifica il fatto generatore di tale imposta, gli Stati membri possono prevedere che, per talune operazioni o per talune categorie di soggetti passivi, l’Iva diventi esigibile, in una data successiva a quella del fatto generatore, non oltre il momento dell’incasso del prezzo dell’operazione (articoli 63 e 66, primo comma, lettera b), della direttiva 2006/112/CE.

L’esigibilità dell’imposta
Allo stesso modo, il diritto alla detrazione dell’Iva, in linea di principio indirettamente collegato all’esigibilità dell’Iva dovuta o assolta per i beni e servizi a monte, può essere posposto (dagli Stati membri), fino al pagamento dell’Iva relativa ai beni ceduti o servizi resi, per i soggetti passivi che dichiarano l’Iva nell’ambito di un regime diretto a semplificare il pagamento dell’imposta per le imprese (articolo 167-bis della direttiva Iva).Tale regime, detto della contabilità di cassa, costituisce un regime d’imposizione facoltativo destinato alle piccole imprese che non beneficiano della franchigia d’imposta, per mezzo del quale il momento per esercitare il diritto a detrazione dell’Iva e versare l’imposta all’erario da parte di tali soggetti viene determinato sulla base della data di pagamento delle loro spese a monte e delle loro operazioni a valle.

Detto regime consente, come evidente, un vantaggio in termini di flusso di cassa, a favore soprattutto delle imprese che accordano ai loro clienti termini di pagamento lunghi per importi ingenti senza poterli imporre ai loro fornitori.Gli elementi particolari del regime, comprese le norme di entrata ed uscita dallo stesso, e gli specifici requisiti contabili sono tuttavia stabiliti dai singoli Stati membri.

La situazione in Italia
Con riferimento, in particolare, al nostro paese, il regime in questione è stato introdotto ad opera dell’articolo 32-bis del Dl 83/2012.Tale disposizione prevede, nello specifico, che i contribuenti con volume di affari non superiore a due milioni di euro o che, in caso di inizio di attività, prevedono di realizzare detto volume di affari, hanno la possibilità di optare per l’Iva per cassa (l’opzione vincola il contribuente per almeno un triennio).Pertanto, per questi soggetti, in caso di opzione, il momento del pagamento diventa rilevante ai fini dell’esigibilità dell’imposta sia per le operazioni attive che per le operazioni passive, senza che assuma alcuna importanza invece il momento di effettuazione dell’operazione.

Chi non può applicare l’Iva per cassa
Sono tuttavia escluse dall’applicazione del regime dell’Iva per cassa le operazioni realizzate nell’ambito di regimi speciali, quelle effettuate nei confronti dei soggetti che assolvono l’Iva mediante il meccanismo dell’inversione contabile (cosiddetto reverse charge), le cessioni di beni verso l’estero (cessioni intracomunitarie, cessioni all’esportazione, etc..), nonché quelle rese nei confronti di privati o di soggetti che non agiscono nell’esercizio d’imprese, arti o professioni (Circolare 44/E/2012).Tra questi ultimi rientrano certamente i condomìni, i quali nella maggior parte dei casi sono privi di partita Iva, non esercitando attività rilevanti ai fini dell’imposta.

Ciò nondimeno, l’articolo 6, terzo comma, del Dpr 633 del 1972 dispone, come noto, che, in linea generale, le prestazioni di servizi si considerano effettuate all’atto del pagamento del corrispettivo, a prescindere dal destinatario delle stesse.Anche detta disposizione, tuttavia, trova il proprio fondamento normativo nel suddetto articolo 66, primo comma, lettera b), della direttiva 2006/112/CE, consentendo conseguentemente di derogare al principio generale che fa coincidere l’esigibilità dell’imposta con il momento in cui è effettuata una cessione di beni o una prestazione di servizi, quest’ultimo sancito dall’articolo 63 della direttiva Iva.Ciò significa, in sostanza, che nel caso di effettuazione di prestazioni di servizi nei confronti di un condominio (esempio servizi di manutenzione condominiale), l’Iva relativa alle operazioni effettuate sarà esigibile soltanto al momento del pagamento relativo alle stesse, senza che sia necessaria l’opzione per il regime di Iva per cassa da parte del fornitore.

Fonte: Il Sole 24 Ore di Francesco D’Alfonso