Rassegna Giurisprudenziale

MALA GESTIO

1) Tribunale Ordinario di Roma, sentenza 6.05.2019, n. 9394

L’attività dell’Amministratore, con riguardo ai fondi di ogni singolo Condominio amministrato, non è libera e deve rispondere, per ciascuno, al principio contabile di cassa, e quindi il professionista non può compensare le spese condominiali tra le varie amministrazioni. Con la sentenza in questione, la Suprema Corte ha dichiarato inammissibile, con condanna al pagamento di euro duemila alla Cassa delle ammende, il ricorso di un amministratore condominiale avverso una sentenza che lo aveva condannato per il reato di appropriazione indebita.

AMMINISTRATORE CESSATO DALL’INCARICO E PASSAGGIO DI CONSEGNE AI CONDOMINI

2) Corte di Cassazione, ordinanza 24.06.2021, n. 18185

L’Amministratore condominiale che sia cessato dall’incarico è tenuto a restituire tutta la documentazione in suo possesso ed afferente alla gestione condominiale, mediante riconsegna all’Amministratore subentrante, ove l’assemblea abbia provveduto alla sua designazione – spiegando la relativa delibera di nomina efficacia anche nei confronti dei terzi, ai fini della rappresentanza sostanziale del Condominio – ovvero al singolo condomino che gliene faccia richiesta, nel caso di mancata nomina del nuovo Amministratore, non legittimando siffatta evenienza uno “ius retinendi” rispetto a detta documentazione, né un esonero dal rendiconto, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo intercorrente tra l’Amministratore uscente e ciascuno dei condomini e potendosi presumere

che l’istanza di uno di essi interessi egualmente tutti gli altri, in quanto affare agli stessi comune.

LIMITI ALLA RICHIESTA DI DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE

3) Tribunale di Roma, ordinanza 22.12.2021

L!azione di controllo del condomino rispetto all!operato dell!Amministratore e sulla richiesta della documentazione condominiale, trova il suo limite nel

principio di buon andamento dell’azione amministrativa.
In definitiva, l’interesse del singolo condomino alla buona amministrazione del Condominio non può essere di ostacolo all’attività di amministrazione stessa, distogliendo il responsabile dalle proprie funzioni per assecondare richieste reiterate e non finalizzate a soddisfare autentiche esigenze informative.

DECRETO INGIUNTIVO PER RECUPERO DEGLI ONERI CONDOMINIALI

4) Tribunale di Roma, sentenza 5.02.2021, n. 2053

E’ del tutto valido il decreto ingiuntivo per il recupero degli oneri condominiali rimasti impagati, anche se non vi è stata la preventiva lettera di messa in mora indirizzata al condomino moroso.

INVALIDITA’ DELIBERE ASSEMBLEARI

5) Corte di Cassazione, Sez. Unite Civili, sentenza 14.04.2021, n. 9839

Primo principio
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, l’eccezione con la quale l’opponente deduca l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, senza chiedere una pronuncia di annullamento di tale deliberazione, è in ammissibile tale inammissibilità va rilevata e dichiarata d’ufficio dal giudice.

Secondo principio

In tema di Condominio negli edifici sono affetti da nullità, deducibili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelli che hanno un oggetto impossibile in senso materiale in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un difetto assoluto di attribuzioni – E quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all’ordine pubblico o al buon costume; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o di regolamento sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nei termini di cui all’articolo 1137 codice civile.

Terzo principio
In tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro […] sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari.

ONERI CONDOMINIALI ED ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE ALL’EX CONIUGE

6) Tribunale di Roma, sentenza 4.01.2021, n. 56

Obbligato al pagamento degli oneri condominiali è – nei confronti del Condominio – sempre il proprietario dell’immobile situato in esso.

CAPPOTTO TERMICO CHE RESTRINGE IL BALCONE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA: NULLITA’ DELLA RELATIVA DELIBERA

7) Tribunale di Busto Arsizio, sentenza 16.12.2021, n. 1788

È nulla, perché lesiva del diritto di proprietà, la delibera approvativa del cappotto termico qualora comporti la riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei balconi e terrazzi di proprietà esclusiva.

DIRITTO AL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE E RENDICONTO

8) Tribunale di Napoli, sentenza 29.08.2021, n. 7399

Non può essere riconosciuto alcun compenso all’ex Amministratore che non ha presentato i rendiconti, a prescindere da qualsivoglia attività, prestazione o adempimento che abbia posto in essere nell’interesse del Condominio.

Detto soggetto, quindi, non ha alcun titolo per chiedere il pagamento del compenso, per gli anni in cui si è reso inadempiente, anche qualora detto compenso fosse stato indicato in modo certo nel verbale di nomina ex articolo 1129 co. XIV c.c.

9) Tribunale di Roma, sentenza 3.11.2021, n. 17133

Nel caso in cui l’amministratore uscente decida di rivolgersi al Giudice al fine di ottenere l’ingiunzione di pagamento nei confronti del Condominio e subisca da parte di questi l’opposizione al decreto ingiuntivo, è necessario che fornisca la prova dei propri crediti, diversa a seconda che si tratti di crediti derivanti da spese anticipate per conto dell’ente di gestione o consistenti in compensi dovuti per la propria attività professionale di gestione.

ANCHE IL CONDOMINO-DANNEGGIATO E’ TENUTO A PAGARE I DANNI CAGIONATI DALLE PARTI COMUNI

10) Corte di Cassazione, ordinanza 24.06.2021, n. 18187

Il condomino che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del Condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio eD alla rifusione dei danni cagionati.

DIVIETO DI IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE CONDOMINIALI PER INEZIE

11) Corte d’Appello di Roma, sentenza 05.05.2021, n. 3363

Per impugnare una delibera assembleare di un Condominio è necessario che la stessa risulti lesiva di una posizione qualificata del singolo condomino e che lo stesso abbia un effettivo interesse.
Interesse che non sussiste se alla fine, il guadagno concreto che deriverebbe dall’annullamento della delibera, è un risparmio sulle spese oggetto di contestazione, inferiore a 1 euro.

DECORO ARCHITETTONICO

12) Corte di Cassazione, sentenza 01.12.2021, n. 37732

Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico non solo quella che alteri le linee architettoniche, ma anche quella che si rifletta

DIFFAMAZIONE AGGRAVATA

13) Corte di Cassazione, sentenza 5.01.2021, n. 147

Il condomino che spedisce una missiva contenente contestazioni offensive alla reputazione dell’Amministratore, con l’invito a divulgarne il contenuto in sede assembleare e di allegarla al verbale, commette il reato di diffamazione aggravata.

PASSAGGIO DI CONSEGNE

14) Corte di Cassazione, sentenza 5.01.2021, n. 147

L’Amministratore uscente, alla cessazione dell’incarico, è obbligato a consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al Condominio ed ai singoli condomini.