Supercondominio, la rappresentanza processuale va «divisa»
Con l’ordinanza interlocutoria n. 497/2018 , pubblicata in data 11 Gennaio 2018, la Corte di Cassazione, II Sezione Civile, ripercorre i caratteri salienti del supercondominio, con particolare riferimento alla rappresentanza processuale, vale a dire il potere di agire in giudizio in nome e per conto del soggetto rappresentato.
Con questa ordinanza interlocutoria la Suprema Corte ha assegnato alle parti termine per il deposito di osservazioni scritte, in relazione alla titolarità della rappresentanza processuale del supercondominio, in considerazione del fatto che la pluralità di edifici in giudizio costituivano una più ampia organizzazione condominiale configurante, appunto, un supercondominio.
A tal proposito, infatti, riferisce il giudice di legittimità, il supercondominio si costituisce di diritto «allorquando una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, si configura un supercondominio, parimenti soggetto alle norme sul condominio e non a quelle sulla comunione (tra le tante, cfr. Cass. 14.11.2012, n. 19939; Cass. 17.8.2011, n. 17332; Cass. 31.1.2008, n. 2305)».
Tale soggetto giuridico risulta svincolato e separato dai singoli condomini che lo costituiscono, e sorge spontaneamente di fatto e diritto, salvo il titolo non disponga diversamente, senza alcuna necessità di esplicita manifestazione di volontà in tale senso, neppure da parte dei proprietari delle singole unità immobiliari.
Ebbene, in tali casi, «gli amministratori dei singoli edifici hanno potere di rappresentanza processuale generale in base all’art. 1130 u.c. c.c. relativamente ai soli rapporti che afferiscono al singolo edificio e non a quelli che siano in comunione con altro ed autonomo stabile condominiale, poiché la legittimazione a compiere le attività menzionate nell’art. 1130 c.c. si riflette, sul piano processuale, nell’attribuzione di facoltà processuali inerenti ai beni comuni all’edificio amministrato, non anche a quelli facenti parte di un più ampio complesso immobiliare (cfr. Cass. 26.8.2013, n. 19558; Cass. 26.4.2005, n. 8540)».
Viceversa, quando si versa in ipotesi di supercondominio, per le controversie afferenti i beni in comune tra i fabbricati viene meno la rappresentanza degli amministratori dei singoli condomini, atteso che l’unico soggetto legittimato risulta l’amministratore della più ampia organizzazione condominiale (supercondominio).
Tanto è vero che, «nel caso di condominio complesso o supercondominio, la rappresentanza processuale spetta all’amministratore unico di quest’ultimo, in mancanza, al curatore speciale, nominato ai sensi dell’art. 65, disp. att. c.c., o, infine ai singoli proprietari delle porzioni esclusive (Cass. 14.12.1988, n. 6817)».
Nel caso di specie, pertanto, versandosi in tale condizione, peraltro rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo, la Suprema Corte chiede ai condomini in causa, siccome aventi cose, impianti e servizi in comune, e al fine di verificare a chi spetta la rappresentanza processuale, se è stato nominato un amministratore del condominio ovvero un curatore speciale atteso che, in assenza di queste due figure, legittimati processualmente risulterebbero esclusivamente i singoli condòmini.
Fonte:
Il sole24ore