Condominio

In caso di morte del condomino, grava sugli eredi l’obbligo di comunicarne il decesso. In difetto, l’amministratore dovrà attivarsi per conoscere i soggetti che subentrano al defunto sia per la corretta gestione dell’anagrafe condominiale che per l’invio dell’avviso di comunicazione dell’assemblea. Inoltre, gravano su di essi le spese condominiali del defunto.

In caso di mancanza di eredi o di rinuncia all’eredità, occorrerà provvedere all’instaurazione di un giudizio per la nomina del curatore dell’eredità giacente.

Morte del condomino. In linea generale, gli oneri condominiali inevasi da parte del proprietario defunto restano a carico dei suoi eredi.

Si considerano tali i soggetti espressamente indicati dal de cuiusnelle disposizioni di ultima volontà; oppure, in mancanza di testamento, sono eredi i successori legittimi.

Ai sensi dell’art. 565 c.c., rientrano nella categoria dei successibili: il coniuge, i discendenti, gli ascendenti, i collaterali e gli altri parenti sino al sesto grado.

Comunicazione del decesso all’amministratore. A seguito della morte del condomino, è onere dei suoi eredi darne comunicazione all’amministratore; egli, infatti, deve aggiornare il registro dell’anagrafe condominiale, anche per avere la possibilità di conoscere i soggetti a cui indirizzare l’avviso di convocazione dell’assemblea.

Individuazione degli eredi. È onere dell’amministratore attivarsi per individuare chi siano gli eredi del defunto, non solo per ragioni di validità della delibera assembleare, ma anche perché essi sono titolari dell’obbligazione di pagamento delle spese condominiali.

Tuttavia, una volta trovati gli eredi, occorre accertare se questi abbiano accettato puramente e semplicemente (art. 470 c.c.) o con beneficio d’inventario (art. 494 c.c.).

Nel primo caso essi risponderanno delle obbligazioni condominiali con tutto il loro patrimonio, nel secondo solo nei limiti di quanto ereditato. Tale distinzione rileva in caso di riscossione forzosa delle spese condominiali.

Si ricorda, infatti, che a seguito della riforma del condominio, grava sull’amministratore l’obbligo di agire esecutivamente per riscuotere le somme dovute dall’obbligato, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo dispensa dell’assemblea (art. 1129 c. 9 c.c.).

Pagamento delle spese condominiali da parte di più eredi. Nel caso in cui gli eredi siano più di uno, emerge l’ulteriore problematica di stabilire come vadano suddivisi gli onori condominiali arretrati.

La questione trova soluzione nell’art. 752 c.c., il quale dispone che i coeredi contribuiscano tra loro al pagamento dei debiti e dei pesi ereditari in proporzione delle quote, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto. In buona sostanza, si può schematicamente affermare che:

essi rispondono pro quota per le spese condominiali sussistenti al momento della morte;

invece, rispondono tra di loro in solido, con riferimento agli oneri maturati dal momento dell’accettazione di eredità(Cass. 8900/2013).

Rinuncia all’eredità. I chiamati all’eredità possono decidere di rinunciarvi (art. 519 c.c.). In tale circostanza, non rispondono dei debiti ereditari e tantomeno delle spese condominiali.

Nel caso della rinuncia, l’asse ereditario passa ai successivi chiamati, nell’ordine indicato dall’art. 565 c.c., ossia al il coniuge, ai discendenti, agli ascendenti, ai collaterali e agli altri parenti sino al sesto grado

Se non ci sono eredi. Se il de cuius non ha istituito eredi tramite testamento, oppure non sono rinvenibili parenti entro il sesto grado, o ancora sono presenti dei chiamati ma hanno rinunciato all’eredità, è onere dell’amministratore rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione  al fine di proporre il ricorso per la nomina del curatore  dell’eredità giacente (artt. 781 e ss. c.p.c.)

Si tratta di un istituto giuridico necessario nei casi in cui vi sia l’esigenza di provvedere ad atti di gestione del patrimonio del defunto

Le eventuali richieste di pagamento degli oneri condominiali verranno rivolte al curatore così nominato, il quale impiegherà le somme contenute nell’asse ereditario per tacitare i debiti.

Tra le varie attribuzioni del curatore, infatti, si menziona quella di rispondere alle istanze proposte contro l’eredità (art. 529 c.c.).

La sua funzione precipua, dunque, consiste nell’attivarsi per il pagamento delle debenze, ad esempio delle spese condominiali (art. 530 c.c.).

Il curatore altro non è se non un amministratore del patrimonio del de cuius, dotato di funzioni conservative e di alcuni poteri dispositivi  .

Natura delle spese condominiali. Perché rispondono gli eredi per le obbligazioni condominiali? Semplicemente perché le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni rappresentano un’obligatiopropter rem  . In buona sostanza, si tratta di obbligazioni che “seguono” il bene e non la persona.

Pertanto, nelle suddette obbligazioni, il debitore viene individuato in base alla titolarità di un diritto reale su di una determinata res.

Quindi, nel caso di decesso del titolare effettivo dell’immobile, la relativa obbligazione graverà sui soggetti che ne diverranno proprietari, ossia sugli eredi.

Ecco spiegata la ragione per la quale occorre individuare gli eredi del defunto, i quali saranno obbligati alla corresponsione delle spese condominiali.

Conclusioni. In definitiva, nella circostanza in cui vi siano spese condominiali arretrate, facenti capo al defunto proprietario dell’appartamento ubicato in condominio, è onere dell’amministratore accertare l’esistenza di eventuali eredi.

In tal guisa, verrà aggiornata l’anagrafe condominiale e si provvederà alla corretta convocazione di tutti i condomini.

Tuttavia, nell’ipotesi in cui non vi siano chiamati all’eredità o sia intervenuta una rinuncia, al fine di recuperare le somme dovute ex art. 1129 c. 9 c.c., l’amministratore dovrà attivarsi per la nomina del curatore dell’eredità giacente.

La richiesta di pagamento delle spese condominiali, a questo punto, sarà rivolta direttamente a quest’ultimo, il quale risponderà nei limiti dell’attivo ereditario

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La legge uguale per tutti

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Come noto, all’inizio di questo anno, numerosi istituti di credito hanno aumentato in misura rilevante il canone dei propri conti correnti. Per questo motivo, numerosi clienti hanno deciso di trasferire il rapporto di conto corrente presso quegli istituti di credito che promettevano condizioni economiche più vantaggiose. In linea generale, però, le ragioni alla base del cambiamento possono essere molteplici: dal mutamento delle condizioni economiche ai contrasti con gli impiegati, dalla perdita di fiducia nei confronti della propria banca alle proposte allettanti di altri operatori finanziari. Tuttavia, la volontà di cambiare banca generalmente si “scontra” con la preoccupazione degli adempimenti, dei documenti, della burocrazia.

In realtà, tali preoccupazioni non hanno ragione di sussistere: trasferire il proprio conto corrente da una banca ad un’altra è – ad oggi – un’operazione molto semplice, che non richiede spese e che dovrà essere svolta interamente dal nuovo istituto di credito. Vediamo, quindi, come trasferire il proprio conto corrente in un’altra banca e quali sono gli obblighi delle banche in occasione di questa operazione.

Trasferimento conto corrente: cos’è la portabilità?

Sul punto deve dirsi che dal 2015 [1] è operativa quella che viene definita “portabilità” del conto corrente: questa consiste nella possibilità di trasferire il conto corrente da una banca ad un’altra senza spese ed affidando al nuovo intermediario il compito di effettuare gli adempimenti necessari. Non è raro, infatti, che un operatore finanziario possa offrire delle condizioni contrattuali più favorevoli, ovvero applicare minori spese e dunque molti correntisti sono spinti a voler cambiare banca, attivando un nuovo conto presso un altro istituto e chiudendo quello vecchio. Come anticipato, quest’attività  – che una volta era un’impresa burocratica piuttosto complicata – è stata semplificata dalle ultime disposizioni in materia di portabilità applicate al settore del credito. Portabilità è, invero, il termine tecnico con cui avviene il trasferimento del rapporto dalla vecchia banca alla nuova banca.

La semplificazione in materia si è resa necessaria per dare attuazione alla Direttiva europea [2] in tema di trasparenza e confronto delle spese connesse ai conti correnti ed al fine di facilitare il trasferimento di tali conti da una banca all’altra. Il trasferimento del conto deve avvenire entro 12 giorni lavorativi e, in caso di ritardo, sono previsti anche indennizzi in favore del cliente.

Trasferimento conto corrente: cosa deve fare il cliente?

Come anticipato, la procedura per il trasferimento del proprio conto corrente da una banca ad un’altra dovrà essere interamente gestita dal nuovo istituto di credito. Il correntista però, dal canto suo, prima di eseguire la “migrazione” deve compiere degli accertamenti preliminari riguardanti i servizi presenti sul vecchio conto. In particolare, deve verificare le possibilità di mantenimento o di estinzione di eventuali prestiti, la titolarità di eventuali carte di credito e il trasferimento dei titoli, attivando preventivamente un conto titoli nel nuovo istituto. Dunque una regola d’oro in caso di trasferimento del conto corrente è quella di non chiudere mai il vecchio conto prima di averne attivato uno nuovo. Bisogna poi effettuare il trasferimento dei pagamenti periodici, quali bollette, stipendi o forniture servizi, nonché reindirizzare sul nuovo conto i bonifici in entrata. Infatti, i correntisti che – ad esempio – hanno l’accredito dello stipendio o della pensione sul proprio conto dovranno comunicare i riferimenti del nuovo conto al datore di lavoro o all’ente previdenziale (come ad esempio l’Inps).

Inoltre, al fine del trasferimento è importante consegnare alla nuova banca:

• gli assegni non utilizzati del vecchio conto corrente;
• le carte bancomat e di credito collegate al vecchio conto;
• gli estratti conto, dai quali si possano desumere tutti i pagamenti che venivano effettuati sul vecchio conto (es: addebito di utenze domestiche, bonifici periodici, ecc.).

Sarà poi la nuova banca ad occuparsi in concreto della chiusura del vecchio rapporto.

È il caso di segnalare che si può cambiare banca anche via internet e solitamente ogni istituto di credito sul proprio sito web mette online i relativi moduli. In ogni caso sarà necessario, all’esito, consegnare la documentazione cartacea, il carnet di assegni, carte di credito o bancomat presso una filiale della nuova banca. Per quanto riguarda il vecchio rapporto è bene lasciare sul conto corrente l’importo necessario all’eventuale saldo di carte di credito, utenze domestiche in scadenza, spese di gestione ed è consigliato, inoltre, lasciare una piccola somma aggiuntiva per qualsiasi eventualità. Se sono stati emessi assegni non ancora addebitati al momento del passaggio, occorre segnalarlo alla vecchia banca. Sarà necessario poi attendere che vadano all’incasso, lasciando il conto aperto e con fondi sufficienti per garantire il buon fine dei pagamenti pendenti.

Trasferimento conto corrente: gli adempimenti della banca

Trasferire il proprio conto corrente in un’altra banca oggi è più facile. Come sin qui rappresentato, infatti, sono le banche presso le quali si apre un nuovo conto a farsi carico di una serie di operazioni legate al passaggio/chiusura del conto, rendendo più semplice per il cliente decidere di abbandonare condizioni di rapporto sfavorevoli per altre più vantaggiose e consentendo il verificarsi del virtuosismo della concorrenza tra gli operatori economici.

Trasferimento conto corrente: l’indennizzo in caso di ritardo

L’iter per il trasferimento del conto corrente deve concludersi entro 12 giorni dalla data in cui il cliente firma il modulo di autorizzazione nella nuova banca per avviare la portabilità. La legge, infatti, prevede che dal 14 giugno 2017, le banche che impiegano più di 12 giorni lavorativi per il trasferimento del conto corrente, sono tenute a corrispondere un indennizzo al cliente. L’importo di tale indennizzo è di 40 euro cui si aggiunge una somma variabile data dal prodotto della giacenza del conto da trasferire nel momento della richiesta, dei giorni di ritardo e del tasso massimo ai fini dell’usura in vigore al momento della richiesta di portabilità.

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La Legge uguale per tutti

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L’art. 2051 Cc prevede la responsabilità per i danni da cosa in custodia, fondandola sulla presunzione di colpa di colui che ha un dovere giuridico di custodia sull’oggetto che ha prodotto il danno.

Tale responsabilità può essere esclusa solo in presenza di due motivi:

1. a) il “caso fortuito“, vale a dire la presenza di un fattore, estraneo al custode, che sia stato idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno, che può anche identificarsi nel fatto di un terzo o nella colpa dello stesso danneggiato;
2. b) la “forza maggiore“, che si sostanzia nell’evento derivante dalla natura o dall’uomo che, quand’anche preveduto, non può essere impedito.

Tali fattori causali esterni, tuttavia, devono essere tali da interrompere il nesso eziologico tra la cosa e l’evento lesivo.

Ciò posto, considerata la natura delle esimenti sopra dette, la responsabilità di cui all’art. 2051 Cc si basa sul particolare rapporto esistente tra la cosa e il suo custode, tenuto alla vigilanza della cosa stessa in ragione della sua materiale disponibilità materiale e, pertanto, nel potere di controllo e di intervento al fine di impedire il verificarsi di pregiudizi nei confronti di terzi.

In virtù di ciò, l’amministratore di condominio non può essere ritenuto responsabile della caduta verificatasi per la presenza di residui di un sacchetto di immondizia lasciato aperto sulle scale condominiali.

Tale circostanza, infatti, rappresenta un evento estraneo alla sfera di custodia dell’amministratore del condominio e, quindi, circostanza eccezionale, imprevedibile e non evitabile, tale da poter configurare il caso fortuito, siccome unica causa costitutiva dell’evento dannoso.

Tanto ha stabilito la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25856, pubblicata in data 31 ottobre 2017.

Una condomina cita in giudizio il condominio per vedersi risarcita dei danni subiti a seguito di una scivolata sulle scale condominiali.

Il Tribunale di Roma, con sentenza confermata in sede di gravame dalla Corte di Appello di Roma, rigetta la domanda.

Ricorre per cassazione la condomina, eccependo la violazione e falsa applicazione degli artt. 2043, 2051, 1117, 2055, 1292, 1293, 1294 e 2697 Cc, nonché la nullità della sentenza per omessa, contraddittoria o illogica motivazione.

La Corte di Cassazione opera un breve ricostruzione dei principi di diritto che sorreggono la responsabilità per i danni causati da beni in custodia e sul riparto dei relativi oneri probatori, ricordando come

1. a) in tema di responsabilità ex art. 2051 c.c., è onere del danneggiato provare il fatto dannoso ed il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno e, ove la prima sia inerte e priva di intrinseca pericolosità, dimostrare, altresì, che lo stato dei luoghi presentava un’obiettiva situazione di pericolosità, tale da rendere molto probabile, se non inevitabile, il verificarsi del secondo, nonché di aver tenuto un comportamento di cautela correlato alla situazione di rischio percepibile con l’ordinaria diligenza, atteso che il caso fortuito può essere integrato anche dal fatto colposo dello stesso danneggiato (nella specie, la S. C. ha ritenuto eziologiamente riconducibili alla condotta del ricorrente i danni da quest’ultimo sofferti a seguito di una caduta su un marciapiede sconnesso e reso scivoloso da un manto di foglie, posto che l’incidente era accaduto in pieno giorno, le condizioni di dissesto del marciapiede erano a lui note, abitando nelle vicinanze, e la idoneità dello strato di foglie a provocare una caduta era facilmente percepibile, circostanza che avrebbe dovuto indurlo ad astenersi dal transitare per quel tratto di strada) (Cass., Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 11526 del 11/05/2017, Rv. 644282 – 01);
2. b) ai sensi dell’art. 2051 c. c., allorché venga accertato, anche in relazione alla mancanza di intrinseca pericolosità della cosa oggetto di custodia, che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, deve escludersi che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e ritenersi, per contro, integrato il caso fortuito (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 12895 del 22/06/2016, Rv. 640508 – 01; conf.: Sez. 3, Sentenza n. 23584 del 17/10/2013, Rv. 628725 – 01);
3. c) in tema di responsabilità del custode, la ricorrenza in concreto degli estremi del caso fortuito costituisce il risultato di un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, non sindacabile in cassazione se adeguatamente motivato» (Cass., Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 10014 del 20/04/2017, Rv. 643830 – 01; conf.: Sez. 3, Sentenza n. 6753 del 06/04/2004, Rv. 571873 – 01)>>.

Ciò posto, nel caso concreto la corte di merito ha evidenziato come <<la ricorrente era caduta scivolando sui residui di un sacchetto di immondizia lasciato aperto sulle scale condominiali, e che tale circostanza rappresentava un evento estraneo alla sfera di custodia dell’amministratore del condominio, eccezionale, imprevedibile e non evitabile, tale da poter configurare il caso fortuito, e quindi costituiva l’unica causa del danno, il che era sufficiente ad integrare la prova liberatoria richiesta dall’art. 2051 c.c..

L’esclusione della sussistenza del nesso di causa tra la cosa in custodia e l’evento lesivo, escludono in radice, d’altra parte, la possibilità di affermare una responsabilità per colpa ai sensi dell’art. 2043 c.c. da parte dello stesso amministratore del condominio.

Appare evidente, pertanto, come la Corte d’Appello abbia congruamente valutato tutte le risultanze istruttorie, sicché rimane preclusa ogni diversa valutazione delle prove e un riesame del merito del giudizio, inammissibile in sede di legittimità.

Il ricorso, quindi, deve essere rigettato senza nulla disporre per le spese del giudizio di legittimità, non avendo l’intimato svolto attività difensiva.

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Le riparazioni dell’impianto citofonico connesse all’uso sono certamente addebitabili al conduttore.

Non così quelle causate dalla vetustà dell’impianto: insomma se è necessario intervenire per sistemare il citofono non perché lo si è utilizzato molto, ma perché un componente è vecchio e causa il guasto, allora la spesa grava sul proprietario.

La vetustà causata dall’uso, ad avviso di chi scrive, può essere addebitata al conduttore solamente se l’uso del singolo inquilino è compatibile con il periodo d’invecchiamento da esso causato.

In questo contesto, tuttavia, un conto è la riparazione, altro la sostituzione. Questa rappresenta un intervento di miglioramento dell’impianto, in alcun modo addebitabile al conduttore.

Certo, le parti possono mettersi d’accordo per il concorso della spesa, nulla lo vieta, ma nessuna norma consente al proprietario di imporre all’inquilino il pagamento parziale o totale del rifacimento del citato impianto citofonico.

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Sempre più spesso la videosorveglianza viene utilizzata all’interno del condominio come deterrente per ladri o per danneggiamenti al bene comune. Capita alle volte, però, che dietro al desiderio espresso di sicurezza, si nasconda la voglia di controllare il comportamento di alcuni residenti nello stabile e intervenire nei casi di maleducazione.

È importante, quindi, capire quali sono le possibilità e i limiti di un impianto di videosorveglianza.

Con la riforma del Codice Civile in materia di condominio, è stato introdotto il nuovo articolo 1122 ter con il quale è stata fatta definitiva chiarezza sulla maggioranza prevista per poter deliberare su questa installazione (2° comma art. 1136 c.c.).

Ma quali sono le incombenze che un amministratore è chiamato a rispettare? Qual è l’uso reale che può essere fatto delle immagini registrate? Quanto tempo possono essere conservate le registrazioni? Chi può accedere a esse e come? Esiste una informativa obbligatoria? Se sì, quale? In caso di dipendente esistono delle procedure/adempimenti obbligatori? Sono previste delle sanzioni?

Queste sono solo alcune domande a cui necessariamente bisogna saper rispondere prima di deliberare la sola installazione (Privacy Impact Assessment). Il Codice della Privacy, i provvedimenti emessi dal Garante e uno sguardo all’imminente futuro (D.Lgs 196/2003 – Provv. 8 aprile 2010 – Regolamento UE 2016/679) dettano le regole e i limiti di utilizzo.

Un buon amministratore dovrà, oltre che procedere a reperire preventivi di ditte specializzate che garantiscano l’installazione di prodotti certificati, avere chiaro quali sono gli adempimenti obbligatori, per i quali è previsto un regime sanzionatorio e dare una serie di indicazione ai condomini.

In primis dovrà chiarire alla compagine condominiale che la raccolta, la registrazione, la conservazione e in generale, l’utilizzo di immagini attraverso un sistema di videosorveglianza configura un trattamento di dati personali (art. 4, comma 1, lett. b) Codice Privacy) e che è lecito solo quando rispetta i principi fondamentali previsti dal codice quali liceità, finalità, necessità e proporzionalità.

Pertanto, un impianto di registrazioni di immagini è soggetto alla normativa completa in termini di trattamento dati ed è ammesso se il fine è quello della tutela del patrimonio immobiliare e della sicurezza delle persone che vi risiedono.

Non dovrà eccedere nell’uso e nel controllo. Ad esempio, è contraria al principio di necessità e di proporzionalità la telecamera che punta il suo occhio sull’uscio di una abitazione privata oltre che sull’androne o riprenda il marciapiede esterno allo stabile dove magari sono presenti dei locali commerciali.

Le immagini dovranno essere raccolte e custodite, trattandosi di dati personali, applicando le misure di sicurezza minime e idonee (art. 33-36 c.p.). Pertanto il dvr dovrà essere custodito in luogo non accessibile a estranei e dovranno essere previste protezioni fisiche e logiche (una password di almeno otto caratteri alfanumerici che si cambia ogni sei mesi e un armadio chiuso con chiave ove posizionare il dvr).

Le immagini potranno essere visionate solo da soggetti incaricati, identificati e nominati e, solo per scopi ben definiti. Ad esempio, gli incaricati potranno accedere alle registrazioni solo in caso di illecito grave (danneggiamenti alle parti comuni, furti nelle abitazioni, violenze personali), dopo che è stata presentata denuncia del fatto alle autorità competenti e su richiesta esplicita e sotto il controllo del responsabile del trattamento dati o del titolare.

Potranno altresì accedere al dvr per controlli manutentivi se previsti da un apposito contratto con il quale vengono disciplinati i periodi e le modalità di accesso.

Altro aspetto importante è l’informativa, fulcro della materia privacy. Spesso la cartellonistica è disattesa o incompleta. Viene ritenuta quasi un deterrente che insieme alle telecamere fa propendere un male intenzionato più verso un altro condominio ove non sono previste.

In realtà il cartello che avvisa la presenza di un’area videosorvegliata è una informativa breve, obbligatoria e che deve rispettare alcune regole base: deve essere posto prima dell’angolo di ripresa delle telecamere, se l’impianto è funzionante anche di notte il cartello dovrà essere posto in un luogo illuminato, deve riportare indicazioni del titolare del trattamento delle immagini e le finalità.

Nella fattispecie condominiale, si ricorda che titolare del trattamento è il condominio medesimo mentre la finalità per l’installazione delle telecamere non può discostarsi da “motivi di sicurezza per la tutela del patrimonio comune e privato”.

Accanto all’informativa breve, l’amministratore dovrà predisporre una informativa completa presso il suo studio, accessibile e resa disponibile a tutti i residenti del condominio ma anche a chi è stato ripreso dalle telecamere seppur accidentalmente. Altro aspetto di fondamentale importanza è il tempo di conservazioni delle immagini.

La norma prevede che le immagini possono essere conservate per 24/48 ore e massimo fino a 7 giorni.

Ma cosa significa? Le immagini possono essere tenute registrate per 24 ore e fino a 48 in caso di giorni festivi, ad esempio il sabato e la domenica.

Possono essere mantenute fino a un massimo di 7 giorni, senza necessità di verifica preliminare al Garante, nel caso in cui questo risulti da un documento interno.

È evidente che l’amministratore dovrà preoccuparsi di far deliberare anche questo aspetto, verbalizzando il tempo massimo di registrazioni delle immagini dopo il quale dovranno essere cancellate o sovra scritte. A fronte di questi adempimenti minimi, è previsto un impianto sanzionatorio.

La mancata osservanza delle norme previste dal Codice della Privacy e dal Provvedimento generale del 2010 dell’Autorità Garante espone il Titolare del Trattamento alle sanzioni amministrative e penali stabilite del D.Lgs 196/2003. In particolare, ai sensi dell’art. 162, comma 2-ter, del D.Lgs 196/2003, in caso di inosservanza dei provvedimenti di prescrizione di misure necessarie o di divieto di cui, rispettivamente, all’art. 154, comma 1, lettere c) e d), è altresì applicata in sede amministrativa, in ogni caso, la sanzione del pagamento di una somma da trentamila euro a centottantamila euro.

Alla luce di quanto esposto si vuole sensibilizzare l’amministratore condominiale a prestare attenzione alla normativa vigente in materia di trattamento dati adeguandosi in caso di impianti esistenti o chiedendo consulenza soprattutto laddove si trovi a dover affrontare un’assemblea condominiale che debba deliberare su una nuova installazione.

Dott. Ivano Rossi

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Ai sensi dell’art. 1117 c.c., sono oggetto di proprietàcomune, tra le altre, e sempre se il contrario non risulta dal titolo, tutte quelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.

A tal riguardo, infatti, vi è da sottolineare come la funzione principale del balcone è quella di consentire l’affaccio (prospicere) al proprietario dell’appartamento nel quale insiste, in altri termini, la sua destinazione è quella di consentire l’esercizio del diritto di veduta, esso pertanto costituisce parte dell’abitazione e, in alcuni, casi il prolungamento dell’unità immobiliare.

Tuttavia, appare pacifico che i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, che assolvano ad una funzione estetica per l’edificio, risultano parti comuni, ex art. 1117 Cc, pertanto, le spese relative alla manutenzione devono essere suddivise tra tutti i condòmini, in relazione ai millesimi di proprietàdi ciascuno.

Tanto ha confermato la Corte di Cassazionecon la sentenza n. 21641, pubblicata in data 19 settembre 2017 (sotto allegata).

La vicenda

Una società condomina conveniva in giudizio il condominio, nella persona del legale rappresentante, chiedendo venisse ritenuta nulla ovvero annullata, la deliberazione assembleare con la quale si era stabilita la manutenzione e riparazione dei frontalini e delle fioriere dei balconi e dei terrazzi e che, i relativi costi, gravassero pro-quota tra tutti i condòmini, anziché solo sui rispettivi proprietari.

Si costituiva il condominiochiedendo il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, l’accertamento che la condomina attrice fosse tenuta al pagamento delle spese comuni.

Il Tribunale di Roma prima, e la Corte d’Appello poi, rigettavano la domanda, a nulla valendo l’evocato articolo 1 del regolamento condominiale, a mente del quale <<i proprietari dei balconi e dei terrazzi dovessero attenersi alle deliberazioni dell’assemblea circa la loro conservazione e manutenzione in perfetta uniformità di consistenza e di estetica>>, in considerazione del fatto che, rilevava la Corte d’Appello di Roma, la norma regolamentare si riferiva ai beni di proprietàesclusiva dei singoli condòmini.

Proposto ricorso per cassazione, in relazione all’errata interpretazione del regolamento di condominio, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la società condomina al rimborso in favore del condominiodelle spese del giudizio di legittimità.

La Suprema Corte, per motivare l’anzidetto rigetto, previa declaratoria di inammissibilità della censura relativa all’interpretazione del regolamento, per avere omesso la ricorrente di riportare il contenuto delle disposizioni regolamentari, rileva, in ogni caso, <<che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietàdi ciascuno (Cass., Sez. 2, n. 6624 del 30 aprile 2012, Rv. 622451 – 01; Cass., Sez. 2, n. 568 del 19 gennaio 2000, Rv. 532976 – 01)>>.

Le tipologie di balconi

Per completezza, si evidenzia come i balconi, essenzialmente, sono di due tipologie:

a)i balconi incassati, quelli realizzati a filo della facciata, non sporgono, anzi rientrano rispetto al profilo dell’immobile, e generalmente sono chiusi su due lati;

b)i balconi aggettanti, quelli più comuni, si distinguono perché sporgono dalla facciata dell’immobile, solitamente risultano aperti sui tre lati e sono assicurati da una ringhiera o un parapetto.

– I balconi ad incasso (di cui costituisce sottospecie il cd. balcone a castello, spesso presente in edifici storici e di pregio artistico), svolgono funzione di sostegno e di copertura dell’edificio e, pertanto, si considerano al servizio dei piani sovrapposti, quindi risultano di proprietàcomune dei proprietari di tali piani (Si veda argomentando a contrario: Cass. civ., 17/07/2007 n. 15913 e Cass. civ., 30/07/2004, n. 14576).

Fioriere, balconi e parapetti: come vanno ripartite le spese tra i condomini

Logica conseguenza di ciò, in applicazione dell’art. 1125 c.c., è che le spese di manutenzione e ricostruzione del sottobalcone devono essere sostenute esclusivamente dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, in parti uguali.

Al contrario, sempre in virtù del menzionato art. 1125 c.c., quelle inerenti la pavimentazione del balcone rimangono ad esclusivo carico del proprietario del piano dove insiste il balcone, mentre quelle relative all’intonaco, tinta e decorazione del sottobalcone restano a carico del proprietario dell’appartamento sottostante.

Per quanto concerne gli altri elementi del balcone, primo tra tutti il parapetto in muratura, siccome inserito stabilmente nella facciata dello stabile, le relative spese andranno ripartite, ai sensi dell’art. 1123, co. I c.c., tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi valori millesimali.

Si ritiene, invece, che non possano ritenersi parti comuni le ringhiere o le fioriere (salvo quelle di particolare pregio artistico), i cui costi per la manutenzione rimarranno a carico del proprietario del piano balcone.

– Per quanto concerne i balconi aggettanti, così come ribadito da ultimo dalla Suprema Corte, questi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, pertanto, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cfr.: Cass. civ., 19/05/2015, n. 10209).

Logica conseguenza di ciò è che le spese per la sua manutenzione rimarranno a carico del proprietario dello stesso.

Detto principio non è affatto nuovo, atteso che conferma un consolidato orientamento giurisprudenziale per il quale, detta tipologia di balcone non svolge alcuna funzione di sostegno ovvero di copertura dell’edificio (Tra le tante: Cass. civ., 17/07/2007, n. 15913; Cass. civ., 30/7/2004 n. 14576).

Fermo restando che, così come confermato dalla sentenza in commento, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore, ovvero delle parti esterne delle terrazze, del parapetto e del sottotetto, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio ovvero contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, risultano di proprietàcomune, e sono soggetti, pertanto, alla contribuzione pro-quota di tutti i condòmini, in relazione ai millesimi diproprietà.

Cass. civ., 19.09.2017, n. 21641

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La clausola del regolamento di condominio che comporta limiti all’utilizzo della proprietà privata, tanto da condizionare il diritto di ciascun condomino nell’utilizzo del locale di proprietà, rientra nella tipologia delle servitù atipiche e, in quanto tale, per essere opponibile ai terzi acquirenti deve risultare in una apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto.

Tali clausole limitative, infatti, ai sensi del combinato disposto dagli artt. 2659 e 2665 Cc, devono essere specificatamente indicate, non risultando sufficiente il richiamo al regolamento condominiale inserito nell’atto di acquisto.

In altri termini, l’opponibilità delle clausole limitative della proprietà privata come nel caso di specie quella relativa al divieto di destinare gli appartamenti ad uso diverso da quello abitativo – deriverà non tanto dalla trascrizione del regolamento condominiale, bensì dall’inserimento delle clausole costitutive della servitù all’interno dello stesso.

Ciò posto, qualora tali clausole siano inserite nel regolamento predisposto dal costruttore ovvero dall’originario unico proprietario, la nota di trascrizione del primo atto di acquisto contenente il suddetto vincolo, risulterà opponibile a tutti i successivi acquirenti.

In difetto di trascrizione, viceversa, tali clausole limitative opererebbero esclusivamente nei confronti del terzo acquirente informato specificamente della loro esistenza nel contratto d’acquisto.

L’eccezione di inopponibilità di tale clausole limitative quand’anche contenute nel regolamento ma, tuttavia, non inserite nell’apposita nota di trascrizione, risulta eccezione rilevabile d’ufficio, pertanto, sollevabile in ogni stato e grado del processo.

Questi i molteplici principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione (II sezione civile), nella sentenza n. 6769, relatore dott. Antonio Scarpa, depositata in data 19 Marzo 2018.

Ricorrono per cassazione due società, una proprietaria l’altra utilizzatrice (comodataria) di un appartamento in condominio, dalle stesse destinato ad attività di affittacamere, avverso la decisione della Corte d’Appello di Bari che aveva rigettato il gravame dalle stesse interposto contro la sentenza di primo grado che aveva dichiarato l’illegittimità del cambio di destinazioneda abitazione ad albergo, siccome attività vietata dal regolamento di condominio.

La Corte di Cassazione, nell’accogliere il ricorso, evidenzia come «va innanzitutto confermato l’orientamento interpretativo cui è pervenuta questa Corte, nel senso che vada ricondotta alla categoria delle servitù atipiche la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive (quale appunto risulta, nella specie, l’invocato art. 5 del regolamento del Condominio Palazzo Farano), in modo da incidere non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino.

Ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto (in forza dell’art. 17, comma 3, della legge 27 febbraio 1985, n. 52), delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass. Sez. 2, 18/10/2016, n. 21024; Cass. Sez. 2, 31/07/2014, n. 17493).

Non è, quindi, atto soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell’art. 2645 c.c., il regolamento di condominio in sé, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di esso.

Ove si tratti di clausole limitative inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell’edificio, con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un’unità immobiliare ivi compresa e del vincolo reale reciproco, si determina l’opponibilità di quelle servitù, menzionandovi tutte le distinte unità immobiliari, ovvero ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente.».

Pertanto, «all’atto dell’alienazione delle ulteriori unità immobiliari, il regolamento andrà ogni volta richiamato o allegato e dovrà eseguirsi ulteriore trascrizione per le servitù che man mano vengono all’esistenza, fino all’esaurimento del frazionamento della proprietà originariamente comune.

In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento del regolamento, che stabiliscano i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono altrimenti soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto.»

La Corte di Cassazione, infine, sulla rilevabilità d’ufficio dell’eccezione di inopponibilità della clausola regolamentare, ricorda come «non vi è più ragione, come già si sosteneva da parte della dottrina, per ritenere il difetto di trascrizione di un atto (nella specie, di un regolamento di condominio) quale fatto impeditivo dell’opponibilità di esso, affidato, in quanto tale, unicamente all’espressa e tempestiva eccezione della parte interessata.».

Conseguentemente, nell’accogliere il ricorso e rinviare la causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Bari, enuncia il principio di diritto per cui: «La questione relativa alla mancata trascrizione di una clausola del regolamento di condominio, contenente limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, ed alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti, non costituisce oggetto di un’eccezione in senso stretto, quanto di un’eccezione in senso lato, sicché il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie».

Fonte: condominioweb

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Sei in arretrato con le quote condominiali: a furia di rimandare hai accumulato un debito così elevato da non riuscire più a estinguerlo. Inoltre l’assemblea, non fidandosi più di te e delle tue promesse, ti ha negato la possibilità di pagare a rate, pretendendo tutto il pagamento in un’unica soluzione. Una soluzione a cui il tuo stipendio non può far fronte. Così inizi a chiederti quali armi ha il condominio nei tuoi confronti e fin dove si può spingere il pignoramento del condomino moroso. Hai infatti sentito dire che la prima casa non si può pignorare e, se così stanno davvero le cose, non hai nulla di che temere visto che, a parte l’immobile, non possiedi nient’altro. È proprio vero che l’abitazione di residenza non può essere toccata dai creditori?

Si parla spesso di prima casa come limite al pignoramento dei beni del debitore. Tuttavia, questa regola viene a volte fraintesa. Il divieto di pignoramento della prima casa, infatti, non ha portata generale ma vale solo in determinate situazioni. Peraltro, per come vedremo a breve, non è neanche corretto parlare di «prima casa», dovendosi piuttosto dire «unica abitazione». In questo articolo ci occuperemo di come queste regole si traducono nell’ambito del condominio e fin dove i morosi rischiano in caso di decreto ingiuntivo notificatogli dall’avvocato dell’amministratore. In particolare cercheremo di capire se il condominio può pignorare la prima casa.

• deve essere l’unico immobile di proprietà del debitore. Se questi è titolare, anche per minime quote, di un altro immobile (ad esempio ricevuto in donazione o in eredità), la casa principale diventa di nuovo pignorabile. Quindi, perché valga il divieto di pignoramento è necessario non essere intestatari di altre case, terreni, appartamenti, ecc. anche se in contitolarità con altri soggetti;
• deve essere adibita a civile abitazione; è, ad esempio, pignorabile l’unico immobile utilizzato come ufficio, studio o negozio;
• non deve essere accatastata tra le abitazioni di lusso, ossia nelle categoria A/8 e A/9;
• il debitore vi deve aver fissato la residenza anagrafica.

Perché possa scattare il cosiddetto «divieto di pignoramento della prima casa» devono coesistere tutte queste condizioni. Il divieto di pignoramento non pregiudica, però, la possibilità di iscrivere l’ipoteca, la quale infatti non è un mezzo di pignoramento ma solo una misura cautelare (chi ne è titolare viene liquidato prima degli altri creditori in caso di vendita all’asta del bene).

Per chi vale il divieto di pignoramento della prima casa?

Il divieto di pignoramento della prima casa non vale per qualsiasi creditore ma solo per l’Agenzia Entrate Riscossione, ossia l’esattore. Così, se una persona non pagare le cartelle esattoriali può stare tranquillo che il fisco non gli toccherà mai l’unica casa di residenza. Viceversa se non paga la banca o qualsiasi altro creditore, la «prima casa» può essere aggredita.

Il condominio può pignorare la prima casa?

Da quanto appena detto possiamo facilmente dedurre la risposta al quesito iniziale: la prima casa può essere pignorata dal condominio, anche se si tratta dell’unico immobile di proprietà del debitore. Il condominio, anzi, ha proprio in questo uno strumento efficace per ottenere il pagamento delle morosità. Difatti, anche in presenza di un nullatenente, essendo il condòmino necessariamente proprietario dell’appartamento, detto bene potrà sempre essere oggetto di esecuzione forzata. Non è possibile immaginare un condomino che non sia titolare dell’appartamento: proprio la qualifica di condomino (tenuto al pagamento delle quote mensili) deriva dalla titolarità dell’immobile.

Il condominio può pignorare la prima casa se c’è il fondo patrimoniale?

Brutte notizie per chi, credendo di ripararsi dal pignoramento, ha inserito la casa nel fondo patrimoniale. Secondo la giurisprudenza, infatti, questa è ugualmente pignorabile. Come noto, il fondo patrimoniale non tutela dai debiti sorti per bisogni della famiglia. Ebbene, i debiti di condominio sono strettamente collegati alla famiglia in quanto conseguono alla proprietà della casa che, appunto, è destinata a dare un tetto al coniuge e ai figli.

Dopo quanto il condominio può pignorare la prima casa?

Il condominio non trova limiti di importi prima di avviare il pignoramento della casa. La legge, infatti, non subordina la procedura a un credito minimo. In teoria sarebbe possibile anche per poche centinaia di euro. È però un’ipotesi rara visto che la procedura è particolarmente costosa e lunga; così, spesso, per piccoli importi si preferiscono altre forme di pignoramento o l’accordo col debitore.

Quali beni può pignorare il condominio?

Come la casa, il condominio può pignorare tutti gli altri beni del debitore: dal conto corrente, allo stipendio, dalla pensione agli eventuali canoni di affitto percepiti da un eventuale contratto di locazione per l’appartamento. Difatti, se l’inquilino non paga la propria parte di spese condominiali, l’unico soggetto obbligato è il locatore ed è quest’ultimo che subirà il decreto ingiuntivo e il successivo pignoramento. Per tutelarsi, il padrone di casa potrà tutt’al più sfrattare il conduttore rimasto in mora con le quote condominiali quando queste superano un valore pari ad almeno due mensilità del canone.

Fonte

La legge uguale per tutti

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