o.s.-n.-114-del-31-ottobre-2023
AdmAssiac2020
di Giuseppe Latour e Giovanni Parente
Casa. Una certificazione potrebbe essere lo strumento che consentirà di rimettere in circolazione i bonus che non trovano un compratore
Sul superbonus e la cessione dei crediti non c’è solo la linea dura annunciata dal ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti alla Camera. Una delle ipotesi alle quali si sta lavorando in queste ore, anticipata proprio dal responsabile di Via XX Settembre, punta infatti a salvaguardare gli esodati del superbonus, attraverso la creazione di una nuova certificazione, una sorta di “bollino blu” apposto dal Fisco per migliorare le chance di vendita dei crediti nati prima dei provvedimenti antifrodi, varati a partire da novembre del 2021.
«Sono allo studio dell’Esecutivo – ha spiegato il ministro – strumenti attraverso i quali consentire la verifica della bontà dei crediti ancora in possesso di cittadini e imprese e sorti nel periodo antecedente l’introduzione dei vincoli di appropriatezza. Tale circostanza dovrebbe contribuire a rimuovere gli ostacoli frapposti alla loro cessione». Il problema che questo nuovo correttivo vorrebbe risolvere è legato alla scarsa commerciabilità dei crediti fiscali formatisi prima delle strette assestate, nei mesi, dagli ultimi Governi. L’esempio classico è quello dei bonus facciate comunicati tra il 2020 e il 2021: tra scarsi controlli e un alto tasso di truffe, sono crediti che oggi nessuno vuole più acquistare.
Per rimetterli in circolazione, l’idea è che agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza possano svolgere in maniera preventiva una serie di controlli che, normalmente, farebbero dopo la cessione. In questo modo, i bonus risulterebbero “bollinati” dal Fisco e i potenziali acquirenti sarebbero più tranquilli sui rischi collegati al loro utilizzo. Il meccanismo, su cui si sta ragionando, è tutto da costruire ma ruoterebbe attorno a una serie di verifiche documentali.
Proprio su questo punto è aperta una riflessione. Il Dl 11/2023 contiene, infatti, un elenco di documenti che esonerano il compratore dalla responsabilità in fase di acquisto dei crediti. Quell’elenco è un riferimento per i documenti che il Fisco potrebbe verificare; per i potenziali acquirenti, però, rischia di essere troppo scarno. Il motivo è che in quella lista, per alcuni, mancano elementi per controllare in modo incontrovertibile l’effettiva realizzazione dei lavori, come foto e video degli interventi.
Si arriva, così, a un secondo problema: la certificazione si scontra con il limite dei possibili riflessi penali delle cessioni. È possibile, in teoria, che un credito certificato, sulla base di documenti falsi, sia poi oggetto di sequestro. In questo caso il bollino non proteggerebbe al 100% chi compra.
Funzionale a questo progetto potrebbe risultare una norma già approvata con il decreto Asset di metà agosto: è quella che obbliga i titolari di crediti fiscali non più utilizzabili a comunicarlo alle Entrate, pena una sanzione da 100 euro. I dati raccolti con queste comunicazioni potrebbero servire ad avere un quadro completo sui crediti da certificare.
Proprio nella conversione del decreto Asset, tra gli emendamenti depositati, ce ne sono due di Forza Italia: uno che propone un rinvio di tre mesi per le villette, e un secondo, con primo firmatario Adriano Paroli, che propone una proroga di sei mesi per il superbonus condominiale, a condizione che al 31 dicembre di quest’anno sia raggiunto almeno il 30% di avanzamento dei lavori. «Siamo d’accordo sul voltare pagina rispetto al vecchio superbonus – spiega la responsabile lavori pubblici di Forza Italia Erica Mazzetti – ma prima vogliamo che sia risolto il problema dando l’opportunità di sblocco immediato dei crediti incagliati, portando a conclusione le opere con Cilas depositata entro fine 2022». Una proposta «responsabile» secondo Francesco Cannizzaro, vicepresidente del gruppo di Forza Italia alla Camera. E che va nel solco delle richieste avanzate dall’Ance.
Il decreto 109/2023 consente l’iscrizione ai professionisti privi di albo, colmando una lacuna da tempo emersa
Una nuova opportunità che potrebbe tradursi in un rinnovato interesse verso una professione che attualmente si tramanda in famiglia. La offre il decreto 109 del ministero della Giustizia del 4 agosto 2023 che nel regolare ex novo la figura del consulente tecnico di ufficio prevede la possibilità di iscrizione all’albo, istituito presso ogni tribunale, anche di professionisti per i quali non sia previsto un albo o collegio professionale.
Di fatto ciò sancisce l’ingresso degli amministratori di condominio, colmando una delle carenze della precedente normativa, con riferimento alla consulenza tecnica di ufficio in ambito condominiale. Il ruolo non poteva infatti essere ricoperto da un amministratore condominiale non iscritto in un albo o collegio professionale (geometra, commercialista, avvocato, architetto). Questo limite riguardava non solo gli amministratori condominiali, ma qualsiasi nomina di Ctu.
I professionisti privi di albo
Erano esclusi pertanto i professionisti riconosciuti come tali dalla legge 14 gennaio 2013 numero 4 che ha regolamentato le attività professionali prove di albo come gli amministratori di condominio. L’elenco delle professioni non regolamentate è fornito dal ministero dello Sviluppo Economico e ha solo una funzione informativa e non tassativa. La legge regolamenta inoltre anche le caratteristiche e i requisiti per la costituzione delle associazioni professionali.
Dall’entrata in vigore della legge 4/2013 sulle professioni non riconosciute si era creata una incongruenza apparentemente insanabile: mentre lo sviluppo economico e sociale individuava alcune professionalità specialistiche, al giudice veniva prescritto di avvalersi esclusivamente di consulenti che solo indirettamente potevano avere competenze adeguate nella materia su cui erano chiamati a fornire analisi e valutazioni.
L’esclusione tra i consulenti degli amministratori di condominio in particolare appariva ancora più grave dopo la riforma dell’istituto condominiale ex lege 220/12. La figura dell’amministratore di condominio infatti assumeva un connotato specifico e la sua attività veniva puntigliosamente regolamentata con obblighi significativi, responsabilità elevate, si fissavano requisiti di titolo di studio (prima non previsti), di formazione iniziale e di aggiornamento annuale obbligatorio, ma ad la figura del consulente tecnico in ambito condominiale restava un miraggio. Ora il decreto 109/2023 apre le porte a questa iscrizione nella categoria dei consulenti della categoria dell’edilizia settore di specializzazione Condominio e Tabelle millesimali.
Requisiti per l’iscrizione all’albo dei consulenti tecnici
Il decreto 109/23 all’articolo 4 comma 1 indica in modo tassativo i requisiti che deve possedere chi voglia iscriversi all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio istituito in ogni tribunale: oltre agli iscritti nei rispettivi ordini o collegi professionali vi rientrano professionisti con precisi ruoli o iscritti ad associazioni professionali. Devono essere in regola con gli obblighi di formazione professionale continua, ove previsti; essere di condotta morale specchiata e dotati di speciale competenza tecnica nelle materie oggetto della categoria di interesse, oltre ad avere residenza anagrafica o domicilio professionale ai sensi dell’articolo 16 della legge 21 dicembre 1999, numero 526 nel circondario del tribunale.
Iscrizione ad una associazione e competenza tecnica acclarata
Non più necessaria la iscrizione ad un albo o collegio bastando la iscrizione ad una associazione professionale inserita nell’elenco di cui all’articolo 2, comma 7, della legge 14 gennaio 2013, numero 4, che rilasci l’attestato di qualità e di qualificazione professionale dei servizi prestati dai soci. Quindi l’amministratore di condominio che sia iscritto ad una associazione e che abbia adempiuto all’obbligo di formazione continua (15 ore annuali), nel rispetto comunque degli altri requisiti, si può iscrivere all’albo dei consulenti tecnici di ufficio.
Il requisito della speciale competenza tecnica di cui alla lettera d) è regolato dall’articolo 4 comma 4 Dm 109/23 e sussiste quando, con specifico riferimento alla categoria e all’eventuale settore di specializzazione, l’attività professionale è stata esercitata per almeno cinque anni in modo effettivo e continuativo. In mancanza di tale requisito la norma, articolo 4 comma 5, prevede delle circostanze alternative e sostitutive.
Domande di iscrizione all’albo
Nella domanda di iscrizione all’albo l’aspirante consulente tecnico deve indicare mediante dichiarazione sostitutiva, a pena di inammissibilità la categoria e il settore di specializzazione per i quali chiede l’iscrizione; le proprie generalità e il proprio indirizzo di posta elettronica certificata; la formazione scolastica, universitaria e post-universitaria e i titoli di studio conseguiti; l’ordine, il collegio, l’associazione o la categoria del ruolo dei periti e degli esperti tenuto dalla camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura in cui è iscritto oltre alla dichiarazione di non aver riportato negli ultimi cinque anni sanzioni disciplinari più gravi di quella minima prevista dall’ordinamento professionale di appartenenza.
Il professionista deve essere in regola con gli obblighi di formazione professionale continua, con specifica indicazione dei crediti conseguiti, e con gli obblighi contributivi e previdenziali e dovrà dettagliare l’attività professionale svolta, con particolare riguardo a quella degli ultimi cinque anni.Le domande di iscrizione possono essere presentate tra il 1° marzo e il 30 aprile e tra il 1° settembre e il 31 ottobre di ciascun anno e il comitato ha tempo per valutarle 180 giorni dalla presentazione.
Il report Enea. Investimenti a quota 85 miliardi, 76 sono già a carico dello StatoIn agosto nuovi lavori per 2 miliardi. In arrivo tre mesi in più per i cantieri avviati.
Agosto non ha fermato il superbonus e intanto si profila una proroga di tre mesi per i condomini. Mentre molti italiani si dedicavano alle ferie, la maxi agevolazione ha messo a segno un altro allungo, di poco superiore ai 2 miliardi di nuovi investimenti. Dicono questo i dati Enea pubblicati ieri. L’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile, nel suo consueto report mensile, ha fornito numeri che contribuiranno ad alimentare le polemiche in vista della preparazione della legge di Bilancio 2024: ad agosto sono stati avviati oltre 3.300 cantieri, quasi tutti condominiali. Per molti di questi l’ipotesi a cui sta lavorando il Governo è di concedere tre mesi in più fino a marzo 2024, condizionati però al raggiungimento di un Sal (stato avanzamento lavori) da fissare tra il 60%-70 per cento.
Tornando ai dati Enea, si conferma l’andamento dei mesi scorsi. I condomini mettono, infatti, a referto 1,9 miliardi di nuovi investimenti, contro i cento milioni scarsi di unifamiliari e unità indipendenti. Queste tipologie di immobili hanno, già da diversi mesi, esaurito la loro spinta: le pratiche presentate sono attualmente ad oltre il 90% di avanzamento. Resta, insomma, una quota residuale di opere da completare, mentre sono pochi i cittadini che stanno avviando nuove ristrutturazioni. Per le unifamiliari ci sarà tempo fino al 31 dicembre, quando questo tipo di superbonus andrà in pensione.
I condomini, invece, continuano a marciare in maniera decisa. Sono più di 2.600 i nuovi cantieri avviati ad agosto. A differenza di unifamiliari e abitazioni indipendenti, poi, si accumulano lavori da completare. Guardando alle pratiche depositate, ci sono infatti interventi per circa 12,2 miliardi già autorizzati ma ancora da realizzare. Per questi sarà probabilmente necessaria la proroga della scadenza di dicembre, per evitare di far ricadere migliaia di cittadini in un nuovo regime più penalizzante. È un’opzione che, stando a fonti parlamentari e di Governo, diventa sempre più solida. Dovrebbe essere di almeno tre mesi (si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri), ma riguarderà solo i lavori condominiali in corso.
Complessivamente, il totale degli investimenti di superbonus ammessi a detrazione ha raggiunto quota 85 miliardi di euro. Una parte di questa somma (circa 1,3 miliardi) ha sforato i limiti di spesa e, quindi, non sarà recuperabile attraverso detrazione. I lavori conclusi, ad oggi, sono pari a 69,6 miliardi e hanno generato 76,1 miliardi di detrazioni a carico dello Stato. Va precisato che, in questi giorni, il ministero dell’Economia ha citato una cifra più alta (109 miliardi): quello è il totale dei crediti da compensare, per tutti i bonus casa, non solo per il superbonus.
Anche questo mese si conferma, allora, la tendenza già consolidata nel corso del 2023: il superbonus, che a inizio anno sembrava avviato a morire, pur non avanzando al ritmo del 2022, tiene comunque una velocità altissima. Ad agosto dell’anno scorso, per fare un confronto, i nuovi investimenti erano stati pari a circa 3,3 miliardi. Quelli condominiali, però, erano stati poco meno di 1,3 miliardi, contro gli 1,9 miliardi del 2023. Se, allora, villette e unifamiliari fanno mancare il loro contributo quest’anno, anche a causa di regole molto più restrittive, i condomini stanno facendo segnare una performance positiva.
Fonte: Sole24ore
IL MINISTRO DELLA SALUTE
Visti gli articoli 32, 117, comma 2, lettera q), e 118 della Costituzione;
Vista la legge 23 dicembre 1978, n. 833, recante «Istituzione del servizio sanitario nazionale», e, in particolare, l’articolo 32, il quale prevede, tra l’altro, che «Il Ministro della sanità può emettere ordinanze di carattere contingibile e urgente, in materia di igiene e sanità pubblica e di polizia veterinaria, con efficacia estesa all’intero territorio nazionale o a parte di esso comprendente più regioni»;
Visto l’articolo 117 del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, in materia di conferimento di funzioni e compiti amministrativi dello Stato alle regioni e agli enti locali;
Visto l’articolo 47-bis del decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300, che attribuisce al Ministero della salute le funzioni spettanti allo Stato in materia di tutela della salute;
Vista la dichiarazione dell’Organizzazione mondiale della sanità dell’11 marzo 2020, con la quale l’epidemia da COVID-19 è stata valutata come «pandemia» in considerazione dei livelli di diffusività e gravità raggiunti a livello globale;
Visto il decreto-legge 1° aprile 2021, n. 44, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 maggio 2021, n. 76, e successive modificazioni, recante «Misure urgenti per il contenimento dell’epidemia da COVID- 19, in materia di vaccinazioni anti SARS-CoV-2, di giustizia e di concorsi pubblici»;
Visto il decreto-legge 22 aprile 2021, n. 52, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 giugno 2021, n. 87, e successive modificazioni, recante «Misure urgenti per la graduale ripresa delle attività economiche e sociali nel rispetto delle esigenze di contenimento della diffusione dell’epidemia da COVID-19 e, in particolare, l’articolo 3, recante “Disposizioni per il sistema educativo, scolastico e formativo, ivi compresa modalità di gestione dei casi di positività all’infezione da SARS-CoV-2” e l’articolo 10-quater, recante “Dispositivi di protezione delle vie respiratorie”;
Visto il decreto-legge 23 luglio 2021, n. 105, convertito, con modificazioni, dalla legge 16 settembre 2021, n. 126, recante «Misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19 e per l’esercizio in sicurezza di attività sociali ed economiche»;
Visto il decreto-legge 6 agosto 2021, n. 111, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 settembre 2021, n. 133, recante «Misure urgenti per l’esercizio in sicurezza delle attività scolastiche, universitarie, sociali e in materia di trasporti»;
Visto il decreto-legge 21 settembre 2021, n. 127, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 novembre 2021, n. 165, recante «Misure urgenti per assicurare lo svolgimento in sicurezza del lavoro pubblico e privato mediante l’estensione dell’ambito applicativo della certificazione verde COVID-19 e il rafforzamento del sistema di screening»;
Visto il decreto-legge 8 ottobre 2021, n. 139, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 dicembre 2021, n. 205, recante «Disposizioni urgenti per l’accesso alle attività culturali, sportive e ricreative, nonché per l’organizzazione di pubbliche amministrazioni e in materia di protezione dei dati personali»;
Visto il decreto-legge 26 novembre 2021, n. 172, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 gennaio 2022, n. 3, recante «Misure urgenti per il contenimento dell’epidemia da COVID-19 e per lo svolgimento in sicurezza delle attività economiche e sociali»;
Visto il decreto-legge 24 dicembre 2021, n. 221, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 febbraio 2022, n. 11, recante «Proroga dello stato di emergenza nazionale e ulteriori misure per il contenimento della diffusione dell’epidemia da COVID-19»;
Visto il decreto-legge 7 gennaio 2022, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 marzo 2022, n. 18, recante «Misure urgenti per fronteggiare l’emergenza COVID-19, in particolare nei luoghi di lavoro, nelle scuole e negli istituti della formazione superiore»;
Visto il decreto-legge 24 marzo 2022, n. 24, recante «Disposizioni urgenti per il superamento delle misure di contrasto alla diffusione dell’epidemia da COVID-19, in conseguenza della cessazione dello stato di emergenza», pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana 24 marzo 2022, n. 70;
Vista l’ordinanza del Ministro della salute, di concerto con il Ministro delle infrastrutture e della mobilità sostenibili, 1° aprile 2022, recante “Adozione delle «Linee guida per l’informazione agli utenti e le modalità organizzative per il contenimento della diffusione del COVID-19 nel trasporto pubblico»”, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana 2 aprile 2022, n. 78;
Vista l’ordinanza del Ministro della salute 1° aprile 2022, recante “Adozione delle «Linee guida per la ripresa delle attività economiche e sociali»”, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana 4 aprile 2022, n. 79;
Considerato che, in relazione all’attuale andamento epidemiologico, persistono esigenze indifferibili di contrasto al diffondersi della pandemia da Covid-19;
Ritenuto, pertanto, necessario e urgente prevedere, anche successivamente al 30 aprile 2022, in considerazione dell’evolversi della situazione epidemiologica da Covid-19, misure concernenti l’utilizzo dei dispositivi di protezione delle vie respiratorie sull’intero territorio nazionale;
Emana
la seguente ordinanza:
Art. 1
1. È fatto obbligo di indossare i dispositivi di protezione delle vie respiratorie di tipo FFP2 nei seguenti casi:
a) per l’accesso ai seguenti mezzi di trasporto e per il loro utilizzo:
- 1) aeromobili adibiti a servizi commerciali di trasporto di persone;
- 2) navi e traghetti adibiti a servizi di trasporto interregionale;
- 3) treni impiegati nei servizi di trasporto ferroviario passeggeri di tipo interregionale, Intercity,
Intercity Notte e Alta Velocità;
- 4) autobus adibiti a servizi di trasporto di persone, ad offerta indifferenziata, effettuati su strada in modo continuativo o periodico su un percorso che collega più di due regioni ed aventi itinerari, orari, frequenze e prezzi prestabiliti;
- 5) autobus adibiti a servizi di noleggio con conducente;
- 6) mezzi impiegati nei servizi di trasporto pubblico locale o regionale;
- 7) mezzi di trasporto scolastico dedicato agli studenti di scuola primaria, secondaria di primo
grado e di secondo grado;
b) per gli spettacoli aperti al pubblico che si svolgono al chiuso in sale teatrali, sale da concerto, sale cinematografiche, locali di intrattenimento e musica dal vivo e in altri locali assimilati, nonché per gli eventi e le competizioni sportive che si svolgono al chiuso.
2. È altresì fatto obbligo di indossare dispositivi di protezione delle vie respiratorie ai lavoratori, agli utenti e ai visitatori delle strutture sanitarie, socio-sanitarie e socio-assistenziali, ivi incluse le strutture di ospitalità e lungodegenza, le residenze sanitarie assistite (RSA), gli hospice, le strutture riabilitative,
le strutture residenziali per anziani, anche non autosufficienti, e comunque le strutture residenziali di cui all’articolo 44 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 12 gennaio 2017, pubblicato nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 65 del 18 marzo 2017.
È comunque raccomandato di indossare dispositivi di protezione delle vie respiratorie in tutti i luoghi al chiuso pubblici o aperti al pubblico.
3. Non hanno l’obbligo di indossare il dispositivo di protezione delle vie respiratorie: a) i bambini di età inferiore ai sei anni;
b) le persone con patologie o disabilità incompatibili con l’uso della mascherina, nonché le persone che devono comunicare con una persona con disabilità in modo da non poter fare uso del dispositivo;
c) i soggetti che stanno svolgendo attività sportiva.
4. I vettori aerei, marittimi e terrestri, nonché i loro delegati, sono tenuti a verificare che l’utilizzo dei servizi di cui al comma 1, lettera a), avvenga nel rispetto delle prescrizioni di cui al medesimo comma 1.
5. I titolari o i gestori dei servizi e delle attività di cui ai commi 1, lettera b) e 2 sono tenuti a verificare il rispetto delle prescrizioni di cui ai medesimi commi 1 e 2.
Art. 2
1. La presente ordinanza produce effetti a partire dal 1° maggio 2022 e fino alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge 24 marzo 2022, n. 24, citato in premessa e comunque non oltre il 15 giugno 2022.
2. Le disposizioni della presente ordinanza si applicano anche alle regioni a statuto speciale e alle Province autonome di Trento e di Bolzano.
La presente ordinanza è trasmessa agli organi di controllo e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
Roma, 28 aprile 2022
Il Ministro della salute (On. Roberto Speranza)
MALA GESTIO
1) Tribunale Ordinario di Roma, sentenza 6.05.2019, n. 9394
L’attività dell’Amministratore, con riguardo ai fondi di ogni singolo Condominio amministrato, non è libera e deve rispondere, per ciascuno, al principio contabile di cassa, e quindi il professionista non può compensare le spese condominiali tra le varie amministrazioni. Con la sentenza in questione, la Suprema Corte ha dichiarato inammissibile, con condanna al pagamento di euro duemila alla Cassa delle ammende, il ricorso di un amministratore condominiale avverso una sentenza che lo aveva condannato per il reato di appropriazione indebita.
AMMINISTRATORE CESSATO DALL’INCARICO E PASSAGGIO DI CONSEGNE AI CONDOMINI
2) Corte di Cassazione, ordinanza 24.06.2021, n. 18185
L’Amministratore condominiale che sia cessato dall’incarico è tenuto a restituire tutta la documentazione in suo possesso ed afferente alla gestione condominiale, mediante riconsegna all’Amministratore subentrante, ove l’assemblea abbia provveduto alla sua designazione – spiegando la relativa delibera di nomina efficacia anche nei confronti dei terzi, ai fini della rappresentanza sostanziale del Condominio – ovvero al singolo condomino che gliene faccia richiesta, nel caso di mancata nomina del nuovo Amministratore, non legittimando siffatta evenienza uno “ius retinendi” rispetto a detta documentazione, né un esonero dal rendiconto, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo intercorrente tra l’Amministratore uscente e ciascuno dei condomini e potendosi presumere
che l’istanza di uno di essi interessi egualmente tutti gli altri, in quanto affare agli stessi comune.
LIMITI ALLA RICHIESTA DI DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE
3) Tribunale di Roma, ordinanza 22.12.2021
L!azione di controllo del condomino rispetto all!operato dell!Amministratore e sulla richiesta della documentazione condominiale, trova il suo limite nel
principio di buon andamento dell’azione amministrativa.
In definitiva, l’interesse del singolo condomino alla buona amministrazione del Condominio non può essere di ostacolo all’attività di amministrazione stessa, distogliendo il responsabile dalle proprie funzioni per assecondare richieste reiterate e non finalizzate a soddisfare autentiche esigenze informative.
DECRETO INGIUNTIVO PER RECUPERO DEGLI ONERI CONDOMINIALI
4) Tribunale di Roma, sentenza 5.02.2021, n. 2053
E’ del tutto valido il decreto ingiuntivo per il recupero degli oneri condominiali rimasti impagati, anche se non vi è stata la preventiva lettera di messa in mora indirizzata al condomino moroso.
INVALIDITA’ DELIBERE ASSEMBLEARI
5) Corte di Cassazione, Sez. Unite Civili, sentenza 14.04.2021, n. 9839
Primo principio
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, l’eccezione con la quale l’opponente deduca l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, senza chiedere una pronuncia di annullamento di tale deliberazione, è in ammissibile tale inammissibilità va rilevata e dichiarata d’ufficio dal giudice.
Secondo principio
In tema di Condominio negli edifici sono affetti da nullità, deducibili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelli che hanno un oggetto impossibile in senso materiale in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un difetto assoluto di attribuzioni – E quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all’ordine pubblico o al buon costume; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o di regolamento sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nei termini di cui all’articolo 1137 codice civile.
Terzo principio
In tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione, da valere per il futuro […] sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari.
ONERI CONDOMINIALI ED ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE ALL’EX CONIUGE
6) Tribunale di Roma, sentenza 4.01.2021, n. 56
Obbligato al pagamento degli oneri condominiali è – nei confronti del Condominio – sempre il proprietario dell’immobile situato in esso.
CAPPOTTO TERMICO CHE RESTRINGE IL BALCONE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA: NULLITA’ DELLA RELATIVA DELIBERA
7) Tribunale di Busto Arsizio, sentenza 16.12.2021, n. 1788
È nulla, perché lesiva del diritto di proprietà, la delibera approvativa del cappotto termico qualora comporti la riduzione della superficie utile del piano calpestabile dei balconi e terrazzi di proprietà esclusiva.
DIRITTO AL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE E RENDICONTO
8) Tribunale di Napoli, sentenza 29.08.2021, n. 7399
Non può essere riconosciuto alcun compenso all’ex Amministratore che non ha presentato i rendiconti, a prescindere da qualsivoglia attività, prestazione o adempimento che abbia posto in essere nell’interesse del Condominio.
Detto soggetto, quindi, non ha alcun titolo per chiedere il pagamento del compenso, per gli anni in cui si è reso inadempiente, anche qualora detto compenso fosse stato indicato in modo certo nel verbale di nomina ex articolo 1129 co. XIV c.c.
9) Tribunale di Roma, sentenza 3.11.2021, n. 17133
Nel caso in cui l’amministratore uscente decida di rivolgersi al Giudice al fine di ottenere l’ingiunzione di pagamento nei confronti del Condominio e subisca da parte di questi l’opposizione al decreto ingiuntivo, è necessario che fornisca la prova dei propri crediti, diversa a seconda che si tratti di crediti derivanti da spese anticipate per conto dell’ente di gestione o consistenti in compensi dovuti per la propria attività professionale di gestione.
ANCHE IL CONDOMINO-DANNEGGIATO E’ TENUTO A PAGARE I DANNI CAGIONATI DALLE PARTI COMUNI
10) Corte di Cassazione, ordinanza 24.06.2021, n. 18187
Il condomino che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del Condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio eD alla rifusione dei danni cagionati.
DIVIETO DI IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE CONDOMINIALI PER INEZIE
11) Corte d’Appello di Roma, sentenza 05.05.2021, n. 3363
Per impugnare una delibera assembleare di un Condominio è necessario che la stessa risulti lesiva di una posizione qualificata del singolo condomino e che lo stesso abbia un effettivo interesse.
Interesse che non sussiste se alla fine, il guadagno concreto che deriverebbe dall’annullamento della delibera, è un risparmio sulle spese oggetto di contestazione, inferiore a 1 euro.
DECORO ARCHITETTONICO
12) Corte di Cassazione, sentenza 01.12.2021, n. 37732
Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico non solo quella che alteri le linee architettoniche, ma anche quella che si rifletta
DIFFAMAZIONE AGGRAVATA
13) Corte di Cassazione, sentenza 5.01.2021, n. 147
Il condomino che spedisce una missiva contenente contestazioni offensive alla reputazione dell’Amministratore, con l’invito a divulgarne il contenuto in sede assembleare e di allegarla al verbale, commette il reato di diffamazione aggravata.
PASSAGGIO DI CONSEGNE
14) Corte di Cassazione, sentenza 5.01.2021, n. 147
L’Amministratore uscente, alla cessazione dell’incarico, è obbligato a consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al Condominio ed ai singoli condomini.
Una condomina impugnava dinnanzi al Tribunale di Roma la delibera assembleare con cui era stata autorizzata l’installazione di un ascensore esterno per l’uso di un disabile (figlio di un condomino) chiedendo che venisse dichiarata nulla o annullata. Evidenziava che l’ascensore occupava parte della chiostrina comune sulla quale si affacciavano tre finestre della propria abitazione. Rimarcava che le aperure di tre ambienti (soggiorno con angolo cucina, camera da letto e bagno) erano state menomate dalla posa in opera dell’ascensore: in particolare, l’impianto «accecava e sigillava totalmente la prima finestra», «riduceva l’originaria dimensione della finestra della camera da letto» e «comportava una forte diminuzione della luce e dell’aria nella finestra del bagno». L’impugnante rilevava altresì il deprezzamento economico dell’immobile.
La tutela della salute
Si costituivano in giudizio il condominio e il condomino (esercente la potestà genitoriale del minore portatore di handicap) contrastando le avverse pretese e osservando, in particolare, la prevalenza del diritto alla salute rispetto alla tutela proprietaria prescritto dalla legge 13/1989. Il decidente capitolino disponeva la Ctu per verificare la conformità dell’elevatore rispetto al progetto autorizzato e le ipotizzate lesioni al decoro, alla sicurezza dello stabile e alle distanze dalle vedute. L’argomentata e interessante linea motiva ripercorre l’architrave della legge 13/1989secondo cui le innovazioni nei condomìni volte alla eliminazione delle barriere architettoniche possono derogare alle norme sulle distanze. Ciò è esteso anche ai cortili e alle chiostrine interne dei condomìni.
Il passaggio assembleare
Il decidente rammenta che la giurisprudenza di legittimità ribadisce che l’installazione di un ascensore su corte comune, teso alla rimozione delle barriere architettoniche, rientra nelle opere previste dalla legge 118/1971 (articolo 27,comma 1) e dal Dpr 384/1978 (articolo 1, comma 1). L’opera integra una innovazione che soggiace, secondo quanto dispone la legge 13/1989 (articolo 2, commi 1 e 2), alla approvazione assembleare da assumersi con la maggioranza indicata dall’articolo 1136, commi 2 e 3, Codice civile. L’eventuale delibera contraria (od omessa) nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, legittima il disabile a poter installare l’ascensore nel rispetto dei limiti prescritti dagli articoli 1120 e 1121 Codice civile accollandosene i relativi costi.
L’accertamento di tali requisiti si inquadra nel principio di solidarietà condominiale il quale contempera i vari interessi fra cui quello delle persone disabili al superamento delle barriere architettoniche. È un diritto fondamentale che restituisce legittimità alla innovazione a condizione che si riveli idonea ad attenuare sensibilmente il disagio nella fruizione dell’immobile (Cassazione 6129/2017 e 7938/2017). La legge 13/1989esprime un granitico principio di solidarietà sociale e si prefigge l’apprezzabile fine di agevolare l’accesso ai condomìni. Inoltre, il rispetto dei limiti enunciati dall’articolo 1102 Codice civile deve essere vagliato nell’ottica del rammentato principio solidaristico.
La Ctu
Le risultanze peritali chiariscono che la posizione dell’ascensore è conforme a quella rilevata dal progetto assentito dall’assemblea. L’installazione dell’ascensore nella chiostrina condominiale sfavorisce l’appartamento della impugnante in quanto impedisce di aprire la grata verso l’esterno e quindi ricevere areazione e illuminazione naturale dell’ambiente a ridosso del vano cabinato. La presenza dell’ascensore non viola il decoro dell’edificio. In ordine alle eventuali violazioni delle distanze e vedute, la finestra a servizio della cucina dista dal muro opposto meno di tre metri e, pur non essendo possibile la veduta (intesa come affaccio) in conseguenza del realizzato ascensore, la chiostrina non ha alcuna appetibilità per l’affaccio.
Conclusioni
In definitiva, il giudice capitolino, ritenendo di dover dare prevalenza al principio di solidarietà sociale espresso dalla legge 13/1989, ha considerato immune da vizi l’opposto deliberato. Pertanto, con pronuncia pubblicata il 26 ottobre 2021, numero 16720, il Tribunale di Roma, sezione V, ha rigettato l’impugnativa. La sentenza si inserisce in un vasto indirizzo su cui convergono più àmbiti giurisprudenziali: costituzionale (Corte Costituzionale 167/1999), amministrativa (Consiglio di Stato, 1682/2020, TAR Lombardia 1659/2019), legittimità (Cassazione 30838/2019, Cassazione 9101/2018, Cassazione 21339/2017, Cassazione 15308/2011, Cassazione 18334/2012, Cassazione 14096/2012, Cassazione 2156/2012) nonché di merito (per tutte, Tribunale di Vicenza 1° luglio 2021, numero 1370).
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E’ possibile revocare un amministratore giudiziario – cioè di nomina da parte del Tribunale – ed è possibile farlo inserendo come punto all’ordine del giorno solo quello relativo alla “nomina dell’amministratore”. A stabilire il principio ci ha pensato il Tribunale di Roma, con Sentenza nr 16898 del 25 ottobre 2021.
Erano diversi le contestazioni sollevate ad una delibera assembleare da parte di un condòmino (tra cui anche quella afferente la raccomandata per la trasmissione dell’avviso di convocazione), e, tra di esse, v’era quella che assumeva l’esercizio abusivo delle attribuzioni da parte dell’assemblea dei condòmini, a fronte della deliberata revoca dell’amministratore giudiziario e della contestuale nomina di un amministratore professionista, in luogo del primo.
Ciò che veniva, in particolare, censurato era il fatto che – secondo il ricorrente – l’assemblea non poteva deliberare la revoca dell’amministratore p.t. , siccome la stessa non compariva tra i punti posti all’ordine del giorno.
Il giudice capitolino, tuttavia, si smarca dall’empasse asserendo che la lettura dei punti posti come ordini del giorno in seno ad un avviso di convocazione devono sapersi leggere anche rispetto quanto da essi non viene espressamente esplicitato.
In altri termini, inserire come punto all’ordine del giorno quello della “nomina dell’amministratore”, implica, in via residuale (quale premessa ineludibile…), implicita “se non conseguenza automatica, ai sensi dell’art. 1724 c.c.” che si dibatta preliminarmente (anche) del fatto che la stessa importi la “ revoca del preesistente” amministratore.
Al fine di legittimare la conclusione, il giudice romano ha anche richiamato precedenti arresti della giurisprudenza della Cassazione, come cui è stata esclusa la legittimazione del condomino dissenziente a rilevare l’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato nell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale, qualora egli non avesse preliminarmente eccepito, in sede assembleare, l’irregolarità della convocazione (v. Cassazione civile, Sez. 2, Sentenza n. 24456 del 19/11/2009; Cassazione civile, Sez. 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001;
Tribunale di Roma, 20.7.2009, n. 16018)
In tema di condominio negli edifici, in sede di azione esercitata dall’amministratore per il recupero di somme anticipate nell’interesse del Condominio, l’onere probatorio gravante sullo stesso, costituito dalla dimostrazione degli esborsi effettuati, deve coordinarsi con la particolare natura dell’incarico gestorio svolto e del soggetto mandante, atteso che l’amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, spettando all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore. Ne consegue che l’amministratore ha anche l’onere di precisare quali pagamenti abbia effettuato e di dimostrare l’inerenza di essi ad obbligazioni da lui legittimamente contratte nell’interesse del Condominio e nei limiti dei suoi poteri o su autorizzazione dell’assemblea (eventualmente, mediante approvazione del conto preventivo in cui la relativa spesa figuri), ovvero d’iniziativa, ma ottenendo la ratifica dell’assemblea (eventualmente contenuta nel conto consuntivo approvato). In caso contrario, non può sorgere alcun diritto al rimborso, non potendosi verificare se gli importi anticipati afferiscano effettivamente ad una corrispondente legittima azione gestoria (F.Cia).
Tribunale di Roma, Sezione V civile, sentenza 7 giugno 2021, n. 9883
In tema di condominio negli edifici, il verbale di passaggio delle consegne, da cui risultino riconoscimenti di crediti a favore dell’amministratore uscente, non costituisce prova dell’esistenza di tali crediti. Infatti, le dichiarazioni contenute nel verbale non possono assumere valenza e contenuto di ricognizione del debito (art. 1988 cod. civ.) nei confronti del Condominio, in ordine ad eventuali crediti dell’amministratore uscente, poiché l’amministratore in carica, atteso il suo ruolo di mero mandatario dell’ente di gestione, non ha potere di disposizione del diritto controverso, che costituisce il necessario presupposto per rendere valide dichiarazioni confessorie (F.Cia).
Tribunale di Roma, Sezione V civile, sentenza 7 giugno 2021, n. 9883