Amministratore

27 Febbraio 2020ProgrammazioneAmministratore

Fra le novità più rilevanti per le imprese introdotte con il decreto fiscale collegato alla manovra economica 2020 c’è la stretta sugli appalti a prevalente utilizzo di manodopera, con nuovi adempimenti per il committente in relazione alla regolarità fiscale e contributiva nei confronti dei lavoratori da parte dell’impresa a cui viene affidata l’esecuzione.

Ci sono precisi obblighi di controllo del committente, e modalità stringenti per il versamento delle ritenute dell’appaltatore o del subappaltatore. Il riferimento normativo è l’articolo 4 del dl 124/2019.

Molto in sintesi, la norma si applica agli appalti sopra i 200mila euro annui, che vengono svolti o effettuati con prevalente utilizzo di manodopera, presso le sedi del committente, con l’utilizzo di beni strumentali di proprietà del committente o ad esso riconducibili in qualunque forma. Come si vede, quindi, il concetto di “labour intensive” è particolarmente rilevante ai fini dell’applicazione della norma.

In realtà, rilevano i Consulenti del Lavoro con Circolare 1/2020, «non esiste nel nostro sistema giuslavoristico un criterio certo, generalizzato e oggettivo che a priori definisca il concetto di labour intensive. L’unico riferimento è l’articolo 50 del dlgs 50/2016, in base al quale «i servizi ad alta intensità di manodopera sono quelli nei quali il costo della manodopera è pari almeno al 50% dell’importo totale del contratto».

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15 Febbraio 2020ProgrammazioneAmministratore

Tasse, mutui e agevolazioni casa: cosa cambia nel 2020
10 gennaio 2020 : non possono beneficiare delle agevolazioni prima casa le abitazioni assimilate a quelle di lusso, tra cui rientrano gli immobili di ampia metratura: a partire da 240 metri quadri esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto.
A chiarirlo è stata negli anni scorsi la stessa Corte di Cassazione (sentenza n. 1178/2016), confutando l’erronea interpretazione estensiva dell’art. 6 del DM 2/8/69, che poteva portare un contribuente ad escludere dal calcolo della superficie utile al fine dell’attribuzione all’immobile della qualità di lusso, parti non comprese nell’elenco tassativo della norma.
Prima casa di lusso senza esenzione IMU
In questi casi scattano dunque le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale anche se l’acquisto riguarda un’abitazione adibita a prima casa. Tale beneficio non spetta infatti agli immobili di lusso, ai sensi dell’art. 6 del d.m. 2 agosto 1969, tra cui si annoverano anche quelli aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq.
Secondo la Corte di Cassazione, nel calcolo della superficie utile complessiva possono rientrare anche i disimpegni realizzati a servizio di locali, ad esempio cantina, taverna o lavanderia, che il contribuente non può escludere dal calcolo della superficie anche se si trovano nel piano seminterrato, perché concretamente utilizzati.

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12 Febbraio 2020ProgrammazioneAmministratore

Online il calendario con le date di attivazione del servizio di prenotazione esclusiva negli sportelli INPS di tutta Italia.

Sarà esteso progressivamente in tutta Italia il servizio di prenotazione esclusiva per l’accesso agli sportelli INPS, per quanto riguarda la semplice richiesta di informazioni.

L’INPS ha diffuso il calendario di attivazione del servizio in tutte le strutture del territorio, un passo importante che segue la sperimentazione relativa solo ad alcune sedi. Per i servizi a rilascio immediato, come estratto conto, codice PIN, Certificazione Unica e prospetto della pensione, sarà sempre possibile rivolgersi agli sportelli senza prenotare

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12 Febbraio 2020ProgrammazioneAmministratore

Trattandosi di una comunicazione, una volta presentata la CILA, per iniziare i lavori, non bisogna attendere l’approvazione del Comune: ha efficacia dal momento in cui viene depositata. A presentarla deve essere il proprietario dell’immobile da ristrutturare, o chiunque sia titolare di un “diritto reale” su di esso, presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente, o un professionista abilitato delegato da uno dei titolari.

La tipologia di lavori per cui è richiesta la CILA comprende, ad esempio: nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti, riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti, la creazione di controsoffittature in cartongesso, l’apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, rifacimento di impianto fognario privato, realizzazione piscina esterna, installazione e posa in opera di canna fumaria, rifacimento dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento e climatizzazione, frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso.

Il tecnico dovrà asseverare l’elaborato progettuale, attestando, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio.

CILA: quanto dura

Per la CILA non sono previste scadenze e di conseguenza non è necessario chiedere eventuali proroghe. In più, a differenza della SCIA e del permesso di costruire, la CILA non prevede il deposito di varianti (modifiche al progetto iniziale), né in corso d’opera, ne finali: in caso di modifiche al primo progetto occorre presentarne una nuova.

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22 Ottobre 2019ProgrammazioneAmministratore

La partecipazione all’Assemblea condominiale è questione delicata: impatta direttamente sulla vita degli abitanti del Condominio, sia a livello economico che personale. Ecco perché il Legislatore si è così prodigato nel disciplinare l’Assemblea, nella sua costituzione e nel suo divenire, allo scopo di garantire al massimo il diritto di partecipazione del condòmino al consesso che deciderà – anche per lui – della gestione condominiale e pertanto, in parte, anche della sua vita.

La delega, cioè la possibilità di partecipare non di persona, ma tramite un terzo, all’Assemblea condominiale, è giustappunto funzionale alla garanzia massima di partecipazione del condòmino; infatti, laddove costui non potesse partecipare di persona, in assenza della previsione normativa del sistema di delega, gli sarebbe precluso il voto sulle questioni da decidere, con evidente lesione dei suoi diritti, anche costituzionali e buona pace del principio appena espresso.

Nel contributo odierno cercheremo allora di sviscerare il nodo della partecipazione all’Assemblea e di vedere quando e come la delega che il condòmino presenta al Presidente dell’Assemblea possa dirsi valida oppure no, con particolare riferimento alla c.d. delega ‘in bianco’.

Vedremo anche gli effetti della delega da un lato, nei rapporti tra delegante e delegato, dall’altro, nei rapporti tra i due soggetti ed il Condominio.

Per i lettori più impazienti e scalpitanti, uno spoiler : il condomino che affermi di avere firmato una delega in bianco per la partecipazione all’assemblea condominiale e successivamente contesti il voto espresso in assemblea, ha l’onere di provare il contenuto dell’accordo che il rappresentante, esercitando il voto, non avrebbe rispettato, non essendo sufficiente il mero disconoscimento del contenuto della delega.

Il sistema della partecipazione all’Assemblea e la delega. Come noto, il Condominio è un ente complesso , formato dalle unità immobiliari in proprietà solitaria e dai beni e servizi comuni che queste unità condividono e che, anche strutturalmente, le riuniscono sotto uno stesso tetto.

Trattandosi di un ente ‘impersonale’, è stato necessario strutturare un sistema affinchè si potessero adottare le decisioni circa l’erogazione dei servizi comuni (acqua, riscaldamento, luce nelle parti comuni, portineria, pulizie, polizza GF, etc.) nonché sul riparto delle conseguenti spese e su ogni altra questione attinente la vita condominiale e quindi la gestione delle parti comuni.

Detto sistema è l’Assemblea dei condòmini, la quale va convocata annualmente per il rendimento del conto, cioè affinchè i condòmini possano fare il punto sulla spesa effettuata per l’anno di gestione trascorso e regolarsi circa la spesa da affrontare per il futuro; come sappiamo, l’Assemblea ha anche altri poteri e può essere convocata, al bisogno, anche più volte l’anno in via straordinaria laddove sia necessario discutere su una questione particolare affacciatasi nella quotidianità della gestione oppure qualora i condòmini, esperita vanamente la richiesta all’Amministratore, la convochino essi stessi per discutere di problematiche attinenti la vita condominiale.

Cosa prevede il nostro Codice civile in materia di Assemblea e, per quel che più ci interessa approfondire oggi, sulla partecipazione all’Assemblea ?

Innanzitutto, l’art . 1136, 6° comma, c.c. ci indica che <<L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.>>

Rinviando, per una disamina più approfondita sul concetto di “avente diritto “, al nostro contributo su questo stesso sito (“Famiglie di fatto e corretta convocazione dell’assemblea condominiale“, Famiglie di fatto e corretta convocazione dell’assemblea condominiale), basti qui dire che al Presidente dell’Assemblea spetta il compito di verificare che tutti gli aventi diritto a partecipare siano stati convocati regolarmente.

Vediamo allora di seguire il nostro immaginario Presidente nel suo operato di ‘gestore’ dell’Assemblea condominiale.

Dicevamo appunto che egli dovrà verificare, preliminarmente all’apertura dell’Assemblea , che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati : ovviamente, ciò sarà possibile solamente laddove egli possa effettivamente visionare la convocazione ed il suo esito il chè, a sua volta, accade solo se l’Amministratore presenzia all’Assemblea recando con sé la prova dell’avvenuta convocazione e, pertanto, in caso di Raccomandata , le attestazioni di spedizione e di eventuale ricevimento oppure di compiuta giacenza (ove disponibili), in caso di fax , il rapporto con esito positivo dell’invio a mezzo fax, in caso di consegna a mano, la ricevuta attestante la consegna, in caso infine di PEC , la stampa delle ricevute di accettazione e consegna della PEC al destinatario.

E’ appena il caso di rammentare che, poichè l’art.66 disp. att. c.c. prevede i 4 mezzi indicati sopra per la convocazione, ad oggi potrebbe essere ancora a rischio la convocazione inviata dalla PEC dell’Amministratore condominiale all’indirizzo di posta elettronica ‘semplice’ (e – mail ) del condòmino; infatti, l’art. 72 disp. att. c.c. dichiara la norma dell’art. 66 disp. att. c.c.

INDEROGABILE dalle parti, pertanto né un Regolamento di Condominio che possa definirsi ‘contrattuale’ secondo i crismi da ultimo dettati dalla Cassazione (trascrizione presso i Registri Immobiliari, inserimento delle specifiche clausole ‘contrattuali’ nella Sezione D della Nota di Trascrizione), né uno di natura assembleare né tantomeno una delibera adottata pure all’unanimità dei condòmini potrebbero derogare ai mezzi previsti dalla norma in commento per convocare l’Assemblea.

Peraltro, non gioverebbe fare ciò con un Regolamento contrattuale, per il semplice fatto che non ci troveremmo dinnanzi ad una clausola ‘contrattuale’ perché non stiamo incidendo sui diritti del proprietario solitario (come facciamo, invece, quando ad esempio scriviamo di non volere bed&breakfast nel nostro palazzo), bensì su una modalità partecipativa ed un metodo di organizzazione della vita condominiale, per cui si tratterebbe, a ben vedere, di clausola ‘assembleare’, secondo la brutta terminologia ormai invalsa.

Tuttavia, nella prassi quotidiana è divenuta un’abitudine, dato l’utilizzo sempre maggiore dell’e – mail come mezzo di comunicazione anche ufficiale, nonché a fronte di richieste scritte pervenute dai condòmini stessi, i quali, anche per non accumulare carta e per risparmiare sulle spese personali il costo di una Raccomandata, si fanno parte attiva chiedendo espressamente all’Amministratore di evitare invii cartacei e di inoltrare tutto alla loro e – mail convocazioni comprese.

Pertanto, è sempre più frequente trovarsi di fronte ad interi Condomini convocati a mezzo PEC inviata dall’indirizzo dell’Amministratore al singolo indirizzo e – mail dei condòmini.

Chi scrive ritiene che un Giudice, dinnanzi ad una siffatta convocazione, laddove il condòmino abbia peraltro addirittura riscontrato, comunicando all’Amministratore di aver ricevuto tutto in modo integro, non dovrebbe concedere l’annullamento della delibera per mancata convocazione, né tantomeno per violazione del criterio legale di cui all’art. 66 disp. att. c.c., anche perché la norma in parola non indica ‘Raccomandata A.R.’, ma solamente <<posta raccomandata >>, lasciando intendere che sia bastevole la Raccomandata semplice, dove non è possibile produrre attestazione di ricevimento, ma unicamente di invio e la PEC inviata ad indirizzo non PEC equivale esattamente alla Raccomandata semplice, perché verrà generata unicamente la ricevuta di accettazione e non anche quella di consegna.

D’altronde, è la Cassazione stessa che da anni ci insegna come, essendo la convocazione di assemblea condominiale un atto recettizio, essa produca effetto nel momento di ingresso nella sfera di conoscenza del destinatario, sia essa la cassetta postale, la consegna a familiare o persona di servizio, così come, oggi, l’ingresso del messaggio PEC nella casella di posta del destinatario.

Eventuali disservizi della casella di posta del destinatario non devono e non possono inficiare la condotta dell’Amministratore (o dei condòmini, nel caso dell’autoconvocazione) che abbia inviato la PEC su di essa, in quanto spetterà al condòmino destinatario provare i disservizi e la mancata ricezione non per sua colpa; altrettanto dicasi in caso di inserimento della PEC di convocazione nella Spam, oppure nel caso in cui il condòmino non apra il messaggio PEC contenente la convocazione, il che equivarrebbe alla mancata apertura di una lettera cartacea a noi indirizzata, dove saremmo chiamati ad assumerci la responsabilità di non voler sapere cosa sia contenuto in essa, o ancora nel caso di mancato ritiro e formazione della compiuta giacenza.

Si ritiene prudente, a dispetto di quanto detto sopra, emanare una sorta di regolamento o policy interna al Condominio, chiedendo a tutti i condòmini in possesso di casella di posta di poter recapitare loro le comunicazioni e le convocazioni di Assemblea presso tale indirizzo, con avvertimento che, una volta ricevuto il messaggio, essi dovranno confermare la ricezione, poiché, in difetto, l’Amministratore dovrà procedere con Raccomandata o consegna a mano, addebitandone i costi all’unità immobiliare interessata.

Ciò premesso, il nostro Presidente ha verificato che tutti siano stati convocati regolarmente – in difetto, infatti, dovrebbe prudentemente non aprire l’Assemblea e rinviarla ad altra data, chiedendo all’Amministratore di convocare/riconvocare coloro che risultano non essere stati convocati regolarmente o convocati malamente.

A questo punto, il Presidente inizierà un calcolo del quorum costitutivo, a seconda dell’Assemblea da svolgere (prima o seconda convocazione); ma egli guarderà anche a verificare che sia presente pure il quorum deliberativo , che potrebbe essere, a seconda degli argomenti dell’Ordine del Giorno, maggiore del costitutivo.

Infatti, sapendo che alcuni punti all’OdG non potranno essere deliberati – la discussione è sempre invece possibile – per assenza del quorum per essi richiesto, il Presidente, che deve anche gestire la discussione, avrà dinnanzi a sé un terreno ‘in discesa’ e gli sarà chiaro come procedere e quali punti dell’OdG mettere prima o dopo.

Ovviamente, chi ha frequentato almeno più di una Assemblea condominiale, sa bene che, per la congestione degli impegni lavorativi e familiari, la riunione è in divenire: con ciò si vuol dire che potrebbe darsi che i condòmini presenti all’orario di inizio dell’Assemblea la abbandonino in seguito, per motivazioni le più disparate (mancanza di interesse a deliberare su alcuni punti, disaccordo con altri condòmini e susseguente disagio personale a rimanere nella riunione, impegni personali improrogabili, etc.), così come potrebbe al contrario accadere che condòmini non presenti all’apertura sopraggiungano in seguito.

Questo comportamento impatta sul calcolo dei quorum : infatti, il Presidente avrà anche il compito di verificare costantemente la presenza del quorum costitutivo, perché, ove venisse a mancare, l’Assemblea andrebbe immediatamente interrotta. Quanto al quorum deliberativo, sarà necessario verificarlo prima della messa ai voti; come si diceva sopra, l’Assemblea potrà sempre discutere del punto all’OdG, ciò che rileva, per non incappare in un deliberato annullabile, è che, al momento in cui si procede alla votazione necessaria all’adozione di una decisione, laddove il Presidente constati che manca il numero per votare validamente, la votazione non venga eseguita e la delibera non venga adottata.

Può sembrare questione di poco conto, ma agire in modo contrario significa abbonare il Condominio all’impugnativa della delibera per annullabilità, con evidente condanna alle spese legali, per cui si raccomanda la massima prudenza.

Sulla verifica dei quorum , la Cassazione ci ricorda che: << Ai fini della verifica dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c.., il verbale della assemblea di condominio deve contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali.

Tuttavia, dovendo il verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l’assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.>> (Cassaz., Sez. II, sent. 23 settembre 2016, n. 18754).

Ancora: <<Il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 c.c., deve contenere l’elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, rimanendo comunque valido ove, pur riportando l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore, e senza che neppur infici l’adottata delibera la correzione del verbale, effettuata dopo la conclusione dell’assemblea, allo scopo di eliminare gli errori relativi al computo dei millesimi ed ai condomini effettivamente presenti all’adunanza.>> (Cassaz., Sez. II, sent. 31 marzo 2015, n. 6552).

E veniamo così alle deleghe : è l’art. 67 disp. att. c.c.  a prevedere espressamente tale possibilità e si ritiene di fare cosa utile trascrivendolo per intero, in modo tale che il lettore abbia un riferimento visivo per seguire agevolmente il commento.

<<Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante , munito di delega scritta . Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone , queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea , che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.

Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice [c.d. Supercondominio, N.d.r.], quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta , ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari , salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.>>

Procediamo con ordine: il nostro Presidente dovrà ammettere all’Assemblea e conseguentemente indicare come “Presente ” l’unità immobiliare rispetto alla quale si sia presentato il condòmino in persona oppure un rappresentante dello stesso.

Generalmente, si tratta di altro condòmino, sia per motivi di fiducia che per comodità logistica, ma nulla esclude che si possa trattare di un terzo.

E’ frequente che alla riunione partecipi, laddove sia insorto un conflitto tra il condòmino ed il Condominio, l’Avvocato del condòmino – ma potrebbe anche trattarsi di altro consulente, ad esempio un tecnico: ebbene, si intende essere molto chiari, dato che spesso la domanda viene rivolta, se cioè all’Assemblea possano materialmente avere ingresso e rimanere SIA il condòmino SIA il suo Avvocato.

La risposta deve essere negativa .

Innanzitutto, per ragioni di riservatezza e tutela dei dati personali ; rammentiamo come il Garante Privacy, nel suo noto Vademecum del Palazzo (www.garanteprivacy.it), abbia raccomandato che all’Assemblea vengano ammessi soggetti terzi estranei al Condominio solamente per il tempo strettamente necessario a discutere il punto all’OdG di loro interesse.

In secondo luogo, per la corretta interpretazione della norma; infatti, il condòmino PUO’ partecipare di persona OPPURE a mezzo rappresentante, NON IN ENTRAMBE LE FORME .

A questo punto, il Presidente si troverà dinnanzi al compito – delicato – di verificare la delega .

Abbiamo velocemente dimenticato, dopo la riforma del 2012, come fossero stati versati fiumi d’inchiostro sulla possibilità di delega ‘orale’ , a fronte della fiducia che si riteneva connaturata al rapporto tra singoli condòmini e tra questi e soggetto delegante e delegato, pensando evidentemente ad una realtà urbana ancora postbellica dove le persone si conoscevano tutte e la vita era molto meno complicata.

Oltre alle considerazioni di carattere pratico e sociale, la dottrina, a sostegno della tesi della delega orale, portava anche argomentazioni di altro tipo: per esempio argomentando che fosse possibile accettare una delega orale – Tizio si presenta in Assemblea dicendo che Caio lo ha delegato a partecipare e votare in suo nome e per suo conto – perché, in caso di dubbio o volendo fare ostruzionismo, ben avrebbero potuto i condòmini esigere una delega (scritta) o un mandato autenticato, anche per poter validamente opporre al delegante quanto deciso dall’Assemblea con il voto (anche) del suo delegato (così Peretti Griva, citato in “Il Condominio ” di G. Terzago, a cura di A. Celeste, L. Salciarini e P. Terzago, Giuffre’).

Ma altra parte della dottrina (il Terzago stesso) faceva saggiamente notare come, se le delibere assembleari traggono il loro valore dalla circostanza di essere inglobate in un verbale, il quale è ovviamente scritto, allora, allo scopo di acquisire quel valore, dovendo soggiacere al controllo di legittimità in ordine ai quorum – e pertanto alle presenze anche a mezzo delega – va da sé che la delega debba avere la medesima forma scritta della delibera cui accede e che ha contribuito ad adottare.

Oggi, il problema è stato eliminato, poiché il 1° comma dell’art. 67 disp. att. c.c. prevede la <<delega scritta>>.

Subito dopo aver dato la possibilità di delegare la partecipazione, il Codice si preoccupa di delimitare detta facoltà: ecco allora i commi dell’art 67 disp. att. c.c. relativi al NUMERO DI DELEGHE.

Quanto alla rappresentanza dell’unità immobiliare in comproprietà di più persone , rinviamo ancora al nostro lavoro già pubblicato qui (“Famiglie di fatto e corretta convocazione dell’assemblea condominiale“, Famiglie di fatto e corretta convocazione dell’assemblea condominiale).

Basti dire che il nostro Presidente, sapendo che l’unità immobiliare Scala A, interno 1, di 14,50 millesimi, è in comproprietà di Tizio, Caio e Sempronio, potrà ammettere alla riunione UNO SOLO dei comproprietari oppure UN SOLO RAPPRESENTANTE – cioè un soggetto munito di delega che rappresenti la comunione – e dare la presenza, ai fini del quorum costitutivo (e deliberativo) dei 14,50 millesimi.

La delega, in questo caso, si ritiene debba essere firmata da tutti i comproprietari, mentre, nel caso in cui si presenti uno solo dei 3, egli sarà, agli occhi del Condominio, rappresentante della comunione e quindi plenipotenziario anche per gli altri.

Infatti, la decisione su chi delegare alla partecipazione e sul come votare i singoli punti all’OdG è onere/diritto interno alla comunione, quindi sono Tizio, Caio e Sempronio a doversene fare carico; al Condominio interessa unicamente identificare il soggetto che si presenta alla riunione per la Scala A, int. 1 e attribuirgli pertanto UNA TESTA e 14,50 millesimi.

Laddove la comunione avesse delegato Sempronio a rappresentarla ed avesse anche indicato come votare sui punti all’OdG, se si presentasse Tizio quale rappresentante della comunione e votasse in modo totalmente contrario al deliberato della comunione, per il Condominio e gli altri condòmini la decisione scaturente dalla votazione cui ha partecipato Tizio sarebbe pienamente valida, perché saranno Caio e Sempronio a dover dimostrare la votazione interna alla comunione e la delega a Sempronio anziché a Tizio, nonché a rivalersi nei confronti di Tizio del suo comportamento scorretto.

Attenzione, poi, alle comproprietà di più unità immobiliari: nel nostro esempio di cui sopra, immaginiamo che Tizio, Caio e Sempronio siano comproprietari sia della Scala A, interno 1, di 14,50 millesimi, che della Scala C, interno 04, di 30,00 millesimi.

Ebbene, il nostro Presidente potrà ammettere anche in questo caso UN SOLO RAPPRESENTANTE , cioè una sola persona fisica (si tratti di uno dei tre comproprietari o di un delegato), a prescindere dal numero di unità immobiliari possedute, valendo detto rappresentante UNA SOLA TESTA e 44,50 millesimi.

Segue, al caso della comproprietà, il limite al numero delle deleghe per tutti gli altri casi: l’art. 67 disp. att. c.c., 1° comma, 2° frase, dispone che: <<Se i condomini sono più di venti , il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.>>

Cosa significa? Facciamo un esempio pratico.

Se nel Condominio Alfa ci sono 25 unità immobiliari per 1000 millesimi e il Sig. Nicola si presenta all’Assemblea di Alfa con deleghe da parte degli altri condòmini, il Presidente potrà ammettere solamente un numero di deleghe pari a 5 condòmini che però non superino i 200 millesimi.

Le eventuali deleghe eccedenti il numero di condòmini o i millesimi andranno considerate nulle e le relative unità immobiliari assenti, a meno che non si riesca a contattare i proprietari e ad ottenere che la delega venga conferita ad altro condòmino presente.

Nel caso di proprietà di più unità immobiliari, la delega sarà riferita alla PERSONA , non all’unità immobiliare: ad esempio, nel caso del Condominio Alfa, il Sig. Nicola non supererà il numero massimo consentito, ricevendo le deleghe dai Sigg. ri:

– Marco, proprietario di A/1, B/2 e C/4, totale 100 millesimi,

– Carlo, proprietario di C/5, 30 millesimi,

– Gianni, proprietario di D/8, 15 millesimi,

– Emanuela, proprietaria di A/10, 25 millesimi,

– Alessandro, proprietario di D/7, 30 millesimi

totale unità immobiliari delegate: 7 , totale millesimi delegati: (1/5 di 1000), totale deleghe da conteggiare: (perché le 3 unità possedute dal Sig. Marco contano per uno solo).

Tale operato è stato confermato da una sentenza del Tribunale di Roma, la decisione n. 17697/2017, laddove il Giudice doveva esprimersi sulla legittimità della delibera adottata con il voto di un condòmino recante troppe deleghe rispetto a quelle indicate dal Regolamento di Condominio.

Nella sentenza si legge che <<la censura per come formulata non merita accoglimento dovendosi ritenere che la violazione non integri di per sé causa di illegittimità della delibera, se non nel caso in cui il voto delegato sia risultato determinante ai fini dell’approvazione del deliberato … circostanza questa che non risulta allegata dalla parte>> e, rispetto al numero delle deleghe, che qui ci interessa, il Giudice sottolinea che il numero espresso dal Regolamento condominiale in esame, cioè un massimo di 3 deleghe, deve intendersi riferito al numero dei condòmini deleganti e non a quello delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, cosicché il limite, nel caso di specie, non era stato superato perché, delle 4 deleghe rilasciate, 2 risalivano al medesimo condòmino, proprietario di due unità immobiliari.

E qui però nasce un intoppo: perché, se l’art. 72 disp. att. c.c. dichiara la norma di cui all’art. 67 delle medesime disposizioni inderogabile, allora come è possibile che esistano Regolamenti di Condominio che derogano a tale norma, prevedendo numeri di deleghe diversi?

Con ciò si intende dire che il Regolamento di Condominio, a seconda dei casi, potrebbe disporre sulle seguenti situazioni:

Condominio con 20 unità immobiliari

Numero di deleghe: LIBERO e, quindi, SI’ Regolamento

Condominio con 21+ unità immobiliari

Numero di deleghe: MAX 1/5 condòmini e valore proporzionale (No Regolamento se in deroga, SI’ Regolamento se stabilisce numero di deleghe da +1 a 1/5).

Pertanto, sarà cura del Presidente verificare che non venga superato il numero di deleghe previsto, se legittimamente, dal Regolamento oppure, in difetto o in caso di previsione contra legem, dalla legge.

Ora, tornando alla nostra disamina, a questo punto il nostro Presidente, verificata la regolare convocazione, verificata altresì la qualità del delegato ed il rispetto del numero di deleghe, potrà procedere, laddove sia raggiunto il quorum costitutivo (ed anche quello deliberativo, almeno sulla maggior parte dei punti all’OdG), a dichiarare aperta l’Assemblea .

Le criticità della delega ‘in bianco’

Cosa significa delegare qualcuno ‘in bianco’?

Ebbene, la delega ‘in bianco’ opposta a quella che chiameremo la delega ‘parlante’ è la delega che il condòmino rilascia SENZA INDICAZIONI DI VOTO, lasciando quindi alla volontà, alla discrezione, al buon senso, insomma all’onestà del delegato, l’espressione della sua (del delegante) volontà in merito ai singoli punti all’OdG.

Quindi, si tratta della delega più comune che vediamo, concediamo o riceviamo nell’ambito condominiale.

Quali sono le criticità della delega ‘in bianco’?

Innanzitutto, se tutto fila liscio, nulla quaestio : ma cosa accade quando il condòmino contesta il voto espresso dal suo delegato in Assemblea?

Infatti, con la delega si instaura tra delegante e delegato un rapporto di mandato, per cui il delegato deve comportarsi come previsto dalla legge a carico del mandatario.

Inoltre, il delegato, in quanto mandatario, ha pieni poteri di rappresentanza del delegante, a meno che costui non limiti l’ambito del mandato, cioè delle delega. Ma anche laddove la delega contenga dei limiti – ad esempio, “al punto 1) dell’Odg vota contrario “, oppure “non votare su gestioni straordinarie” – essi valgono solamente nel rapporto interno delegante – delegato, per cui, come già detto sopra, il voto espresso malamente dal delegato – che, ad esempio, al punto 1) dell’OdG abbia votato a favore – sarà valido ai fini della delibera assembleare .

Spetterà al delegante agire in giudizio, dimostrando la violazione dei limiti della rappresentanza da parte del suo delegato.

Altra notazione necessaria: ovviamente, quanto sopra vale solamente laddove si discuta di delibere adottate in base a punti inseriti nell’OdG oggetto della convocazione, perché, se l’Assemblea discute e decide questioni non inserite all’OdG, oltre all’annullabilità della delibera presa, non si pone nemmeno il problema rispetto alle deleghe, in quanto, in bianco o parlanti, è implicito che il delegante abbia conferito mandato solamente per quanto ha potuto leggere in convocazione, non anche su temi che non avrebbe potuto immaginare sarebbero stati trattati.

Così la Cassazione: << In tema di condominio e nella ipotesi di assemblea, i rapporti fra il rappresentante intervenuto ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante deve ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto .>> (Cassaz., Sez. II, sent. 07 luglio 2004, n. 12466); <<in particolare, il condomino che affermi di avere firmato una delega in bianco per la partecipazione all’assemblea condominiale e successivamente contesti il voto espresso in assemblea, ha l’onere di provare il contenuto dell’accordo che il rappresentante, esercitando il voto, non avrebbe rispettato, non essendo sufficiente il mero disconoscimento del contenuto della delega.>> (Cassaz., Sez. VI, sent. 25 giugno 2018, n. 16673).

Infine, <<in caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio , qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato , ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse – non personale ma quale componente della collettività – e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato.>> (Cassaz., sentenza 10 agosto 2009, n. 18192).

Sul conflitto di interessi, per coloro che volessero approfondire, ci permettiamo di citare il nostro contributo su questo medesimo sito (https://www.condominioweb.com/conflitto-interessi-condomino.15990)

Fonte: Condominio Web

Autore: Caterina Tosatti (Avvocato del Foro di Roma-Vice Presidente Centro Studi ASS.I.A.C.)

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